Sama doma

Záznam chatu z úterý 22. října 2013

D.A.R.E.: „CO je přesně refinancování?“

Josef Uchytil: „Refinancování je splacení úvěru jiným úvěrem. Nový věřitel splatí závazek dlužníka u stávajícího věřitele a dlužník tak platí úvěr dále, jen jiné instituci.“

D.A.R.E.: „Jaká je v ČR nejnižší sazba hypoték?“

Josef Uchytil: „Nejnižší je taková, která se Vám podaří vyjednat. V případě plovoucích sazeb není výjimkou získat sazbu pod 2% p.a.“

D.A.R.E.: „Na co byste nedoporučoval si bráti hypotéku?“

Josef Uchytil: „Na svou nezbytnou bytovou potřebu, případně na investici, pokud ale mám dostatečné rezervy a nebude pro mě splácení zátěží.“

Hana Smetanová: „Dobrý den, ráda bych se zeptala, zda se při refinancování hypotéky musí opět dokládat příjmy žadatelů.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, Hano, jsou na trhu banky, kterým stačí to, že např. 36 měsíců už splácíte jinde. Pro nedokládání příjmu je ovšem několik podmínek, které musíte splnit - shodný počet žadatelů, stejná nebo nižší splátka a pod.“

katka: „Dobrý den, fixace nám končí příští rok na konci února.myslíte, že refinancování bude stejně výhodné jako nyní? Na jak dlouho doporučujete fixovat?Děkuji za odpověď“

Josef Uchytil: „Dobrý den, Katko, křišťálovou koulí nedisponuji, nicméně dnes nic nenasvědčuje tomu, že by se měly sazby navyšovat. Přesto je možné už dnes dopředu vyřídit nový úvěr. Fixaci bych volil spíše v závislosti na tom, co v budoucích 3,5 letech plánujete - aby Vás případné navýšení splátky nezaskočilo. Ne příliš dlouhou fixaci, ať nemáte svázané ruce. Finančně vychází nejlépe 3letá nebo 5letá fixace.“

katka: „Je bežné, že se při refinancování musí dělat nový odhad nemovitosti?Měli jsme 100% hypotéku, ale hodně jsme dům zhodnotili, jestli se to třeba bere v úvahu?“

Josef Uchytil: „Většina bank je schopna akceptovat původní znalecké ocenění - jen pozor, pokud se jedná o odhad z let 2007-2009, pak často banky hodnotu nemovitosti diskontují, tj. poníží. Je to dáno tím, že realitní trh zažil korekci a většina nemovitostí spíše na hodnotě ztratila. Záleží nakolik jste opravdu nemovitost zhodnotili...“

Eva Čermáková: „Dobrý den,s přítelem se v nejbližší době chystáme zažádat o hypotéku(80-90%)na výstavbu RD. Jak moc bude bankám "vadit", že jsem na mateřské dovolené?(na rodičovskou dovolenou budu nastupovat 1/14).Oba dva máme prac.smlouvy na dobu neurčitou.Celkové přijmy domácnosti jsou nyní cca 38tis.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, Evo, záleží na metodice banky. Naprostá většina tento příjem akceptuje, jen jako doplňkový příjem, tzn. nesmí na něm stát splácení hypotéky. Pokud máte rodičovskou na 2 roky, pak spíše počítejte s tím, že banka uzná max. 6.100,- - 7.100,-. Příjem 38.000,- Kč by měl stačit (z pohledu banky) na úvěr ve výši 4 mil. Kč“

Kridla vlasti: „Používá se ještě termín hypotekární úvěr?“

Josef Uchytil: „Nepoužívá - zní mi to spíše slovensky...“

katka: „Odhad máme ze začátku roku 09 :-(.V případě té diskontace, je možné že by se nám mohli splátky i zvýšit?Děkuji za odpovědi“

Josef Uchytil: „Bude potřeba udělat nový odhad, aby banka započítala Vaše další investice do nemovitosti. Splátky se Vám rozhodně nezvýší, při nejhorším zůstanete v pásmu 100% hypotéky, a tedy sazby kolem 4% p.a. Pokud se podaří dostat pod 90%/80%, pak klidně kolem 3% p.a.“

Kridla vlasti: „Vzal jste si sám někdy hypotéku, máte vlastní tedy zkušenost s hypotékou?“

Josef Uchytil: „Ano, poctivě splácím již 5 let ;-)“

Simona Šelmátová: „Dobrý den, mám hypotéku u které mi bude končit v příštím roce pětiletá fixace, konkrétně je ve smlouvě uvedeno, že úroková sazba platí do 30.4.2014. Ve smlouvě je rovněž uvedeno, že nejpozději čtvrtý obchodní den před koncem fixace je možné hypotéku předčasně splatit atp. Nikde se ale nepíše kdy nejdříve. Platí obecně nějaká lhůta (měsíc ve kterém končí fixace?) ve kterém je možné hypotéku refinancovat, částečně nebo zcela splatit? Zároveň se chci zeptat, kdy je vhodné zjišťovat nabídky u konkurence? Předem děkuji za odpověď.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, Simono, vyřídit refinancování je možné klidně rok dopředu, u všech bank to lze 6 měsíců dopředu. S tím, že ke splacení opravdu dojde až ke konci fixace, tj. Vy si v klidu vyřídíte nový úvěr, splníte veškeré podmínky pro jeho načerpání a nová banka pak 1-2 dny před koncem fixace pošle prostředky do stávající banky a ta ke dni konce fixace úvěr splatí. Ideální doba na zjišťování nabídek je 2-3 měsíce před koncem fixace. Pokud se obáváte růstu tržních úrokových sazeb, pak můžete refinancovat i rok dopředu.“

Katka: „Dobrý den. Máme úvěr ze stavebního spoření (1mil.). Už splácíme přes 5 let. Pořád jsme ve fázi překlenovacího úvěru (úrok4,5%, nyní dlužíme 1.070tis.,splátka 3750 +2000na spoření), po překlopení do klasického úv. sazba 3,5%, splátka 7000Kč. Uvažujeme o refinancování. Stavební spoř. nám nabízí refinanc za podmínek, že uzavřeme novou smlouvu a navýšíme cíl.částku o 100tis. a naspořenou částku 140tis. použijeme ke vložení do úvěru. Máme ještě jednu nabídku - od banky, jít do klasické hypotéky, úrok 3,19%, fix na 5 let, doba 20let, splátka cca 4900Kč. Nevíme jak se rozhodnout... Do teď jsme spláceli jen úroky. Bojíme se, abychom při přechodu na nový úvěr na úrocích nezaplatili ve finále celkem ještě více... Jak byste nám prosím poradil?“

Josef Uchytil: „Dobrý den, v případě (anuitní) splátky hypotéky už od prvního měsíce splácíte i jistiny - ze začátku velmi pomalu, převážná část splátky jde totiž na úrok. Záleží pak na odhadní ceně nemovitosti, pokud byste se "vešli" do 70%, pak se můžete dostat i pod 2,7% při 3leté fixaci. I do 90% je teoreticky možné získat sazbu pod 3% p.a. na 5let Refinancování hypotékou jednoznačně doporučuji. Josef.uchytil@partners.cz“

M. Hauznerova: „Dobry den, je pravda, ze pri 2. refinancovani ztracim moznost uplatnit odpis uroku (hypoteka na bydleni) z dani? Jsme ted u 2. fin. Ustavu a pristi rok nam konci fixace. Dekuji za odpoved. MH“

Josef Uchytil: „Pěkný den, v zákoně to tak skutečně je, nicméně tento případ upravuje vyhláška Ministerstva financí a i 20. refinancování splňuje účel bytové potřeby a je možné úlevu na dani uplatnit.“

katka: „Ještě bych se dovolila zeptat, když budeme při refinancování oslovovat několik bank, jak je to s odhadem?Odhad si dělají banky a nebo ho budeme zajišťovat my?“

Josef Uchytil: „Banka od banky - některé samy zadávají (vy platíte) nebo si najdete spolupracujícího odhadce. Některé banky při refinancování dělají odhady zdarma. V případě potřeby pište na josef.uchytil@partners.cz“

Tomáš Gavanda: „Dobrý den, mám 2 úvěry u české spořitelny, chtěl jsem je dát do jedné půjčky u jiné banky, ale bylo mě to zamítnuto. Tak se chci zeptat, jaká jsou kriteria pro konsolidaci půjček a zda mám šanci na sloučení úvěrů u jiné banky, nebo je to nastavený tak, že musím zůstat u české spořitelny?“

Josef Uchytil: „Pěkný den, Tomáši, základními kritérii jsou schopnost splácet (bonita), na to má každá banka svou metodiku (násobky životního minima, závazky apod.) a pak "čistý" bankovní i nebankovní registr. Neznám Váš konkrétní příklad, často banky zamítají konsolidace, pokud má klient např. 2 splátky po splatnosti nebo třeba jen jednu, ale v posledním měsíci.“

Petr: „Dobrý den, pokud mám u hypotéky "pokutu" za předčasné splacení např. 5%, budu muset já, nebo jiná banka, kam refinancuji, tuto částku po ukončení fixace uhradit/zahrnout do částky pro refinancování? Děkuji“

Josef Uchytil: „Pěkný den,, sankce jde za Vámi, je ale možné (ve většině případů) sankci zahrnout do nového úvěru. Pozor na to, jestli nemáte pokutu 5% p.a. do konce fixace, to by pak mohlo být více než 5% a hlavně se pak ani nevyplatí úvěr refinancovat, protože zaplatíte úroky dvakrát...“

Iva: „Dobry den. Mohl by jste mi poradit, u jake banky zažádat refinancovani úvěru, kde nemusím dokládat příjem..? Již 3 roky splacim půjčku a nikdy jsem nemela problém s platbou. Minuly rok jsem začala podnikat a měla nižší příjem, nyní mi ovšem žádná z bank, které jsem oslovila refinancovani neumožní. Děkuji za odpověd.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, v tomto případě Vás musím zklamat - typickou podmínkou pro nedokládání příjmu je právě zaměstnanecký poměr. Pokud jste přešla na podnikání a nemáte historii, pokuste se spíše jednat se stávající bankou. Konkurenční nabídky jí můžete odnést a odchodem pohrozit i tak ;-)“

Martina Štepánová: „Dobrý den, lze refinancovat i úvěry od stavební spořitelny? Od jaké výše měsíční splátky se vyplatí refinancovat a od jaké výše úrokové sazby. Děkuji.“

Josef Uchytil: „Překlenovací úvěr ze stavebního spoření se při dnešních úrokových sazbách na hypotékách vyplatí refinancovat takřka vždy. Výjimkou může být, pokud už jste v řádném úvěru a třeba plánujete úvěr doplácet. Pak je výhodou úvěru (i překlenovacího) fakt, že do určité výše není třeba zastavovat nemovitost. Pro individuální posouzení můžete psát na Josef.uchytil@partners.cz“

Kateřina Petulová: „Dobrý den,můžete mi napsat hodnotu dobré úrokové sazby.Máme po fixaci a platíme momentálně 5,2%.Děkuji za odpověď.Pěkné odpoledne.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, pokud máte účelový úvěr (na bydlení) se zástavou, kdy výše úvěru je pod 90% hodnoty nemovitosti, pak pěkná sazba je do 3,5% p.a. Pravděpodobně ale máte jiný typ úvěru...“

ing. Miloš Marek: „Jak se mám bránit stavební spořitelně, u které jsem na základě bezproblémového průběhu splácení (doplněného asi 30% mimořádnými splátkami) vznesl dotaz na možnost (před hledáním refinancování u jiného ústavu) zlepšení podmínek. Stavební spořitelna na to reagovala neinkasováním jedné marginální splátky (kterou jsem po zjištění z výpisu po několika dnech doplatil) a nahlášením mne i manželky do registru dlužníků s cílem znemožnit mi refinancování úvěru.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, doporučuju obrátit se na právníka, případně na nějakou občanskou iniciativu, která se zabývá ochranou spotřebitele. Pokud mi pošlete mail na Josef.uchytil@partners.cz, rád Vás odkážu na jednu ověřenou...“

Martina D.: „Dobrý den,máme s manželem úvěry u staveb.spořitelny, v 7/2014 nám uplyne 6 let. Stále jsme v překlenovacím úvěru, 5,3%. Bavili jsme se již s naším fin. poradcem, vše je ve fázi zjišťování. Co víme, tak asi 4% bychom museli zaplatit při přechodu "jinam".V našem příp. je to tedy 40tis. Ročně zaplatíme na úrocích 53tis z obou úvěrů celkem... Lze zůstat u stejné spořitelny a chtít po nich lepší procenta anebo myslíte, že nám řeknou, že tak to bylo sepsané v r. 2008 a hotovo. Nyní nám odchází měsíčně cca 7tis, ovšem jsem na RD, a tak 40tis je docela dost...i když dle našeho poradce by se nám to i tak vyplatilo při např. 5leté fixaci.Děkuji za váš názor.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, pokud je sankce opravdu 4%, pak se na první pohled zdá refinancování jako správné doporučení. Se saznou se dostanete rozhodně pod 4% a PŘEDEVŠÍM BUDETE DLUH SPLÁCET - to je největší nevýhoda překlenovacího úroku, kdy platíte úroky stále z celé výše jistiny, která se nesnižuje a proto de facto platíte úroky i z už naspořených peněz. Z tohoto důvodu mi ani nedává smysl jednat se stavební spořitelnou, pokud by to znamenalo zůstat ve fázi překlenovacího úvěru, jen s nižší úrokovou sazbou.“

Lucie: „Dobrý den, ráda bych se zeptala jestli je možné refinancovat i tzv,"americkou hypotéku? Splácíme již 8 let a ještě by jsme měli splácet dalších 7...Úrok je 7,9% a ve smlouvě máme , že úrok je po celou dobu splácení neměnny..Nevím jak jsme mohli na toto přistoupit a podepsat..bohužel už se stalo tak lze s tím něco udělat? :-) bud u stavájí banky(Česká spořitelna, nebo u jiné) díky za odpověd a preji hezký den“

Josef Uchytil: „Pěkný den, úrokové sazby u neúčelových hypoték se běžně i dnes pohybují kolem 8% p.a. Na druhou stranu je na trhu banka, která nabízí 5,79%. ČS Vám bude pravděpodobně účtovat sankci 1%, je ale potřeba nahlédnout do úvěrové smlouvy. V případě zájmu pište na Josef.uchytil@partners.cz“

Ilona: „Dobrý den, potřebuji zrekonstruovat byt v domě svých rodičů, ale momentálně jsem na mateřské dovolené a navíc samoživitelka. Můj současný měsíční příjem je 17000 Kč. Na rekonstrukci je potřeba cca 100 000 Kč, ale nechci si brát spotřebitelský úvěr kvůli vysokým úrokům. Co by jste mi dpopručil, aby mi banka finance půjčila v době mé mateřské? Schopna splácet jsem, ale nemůžu doložit všechny faktury od materiálu či provedené práce. Děkuji za odpověď.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, pokud byste rekonstrukci řešila hypotékou, pak není třeba faktury dokládat, ale musela byste zastavit dům rodičů. V případě překlenovacího úvěru ze stavebního spoření zastavovat nemusíte, musíte ale doložit faktury. Leda byste byla schopna doložit už nějaké investice z let minulých. Pro postup můžete napsat na Josef.uchytil@partners.cz“

Lucie: „Dobrý den, mám hypoteční úvěr u České spořitelny. Původní úrok při uzavření byl 3,69%, doba fixace 3 roky. Po té jsem dala fixaci na 10 let s úrokem 6,17%. Což byla chyba. Nyní mám před sebou ještě 5 let než mi bude končit fixace (konec 31.8.2018). Vzhledem k tomu, že se úroková sazba pohybuje kolem 3%, chtěla jsem se zeptat, zda se s tím dá něco dělat. Ještě dodám, že jsem momentálně na mateřské dovolené a byt (na který je úvěr) pronajímám. Moje banka mi nabídla snížení, avšak při navýšení úvěru o 300 tisíc, což opravdu nepotřebuji. Děkuji za odpověď. Lucie Předem děkuji za odpověď.“

Josef Uchytil: „Pěkný den, než jsem dočetl, chtěl jsem navrhnout navýšení o 300.000,- Kč. Jiná varianta opravdu neexistuje, musela byste doplatit úroky ;-/ I při navýšení o 300.000,- velmi pravděpodobně klesne Vaše splátka. Ale jak píšete - pokud prostředky nepotřebujete, pak nezbývá než se smířit se sjednanou úrokovou sazbou...“

Jitka: „Dobrý den, chtěli jsme letos využít letní hypotéky od ČS. Bohužel nám byla zamítnuta z důvodu, že jsme na listu dlužníků. přitom jsme na všech účtech dostatečně v plusu.Co se prosím přesně započítává při výpočtu schopnosti splácet- Jen kontokorenty nebo i kreditní karty které nevyužíváme. děkuji za odpověď“

Josef Uchytil: „Zamítnutí může mít dva důvody - buď nedostatečný příjem a vysoké závazky (ano, pokud máte aktivovanou kreditní kartu, pak se počítá, jako kdybyste měli její limit komplet vyčerpaný) a druhý důvod pak jsou negativní záznamy v registrech - opožděné splátky - a nejen bankovních či nebankovních úvěrů, ale i třeba faktury mobilních operátorů, dodavatele energií apod.“

Iris: „Dobrý den,chtěla bych se zeptat ,manžel je v insolvenci rok a půl ,já né nejdříve jsem ponikala,a nyní jsem zaměstnána,ale i tak kde jsem byla jako ručitel a nebo spoludlužník tak i když je to v manželové inslovenci tak to také musím platit,tak jsem samozřejmě v registru a nikdo mi nechce udělat konsolidaci ,refinancování, a platit tak jen jeden úvěr,děkuji za odpověd´“

Josef Uchytil: „Dobrý den, Iris, z pohledu bank jste riziková klientka. Bohužel pro Vás nemohu mít lepší zprávy - přesně pro tento účel bankovní a nebankovní registry vznikly. Pokud by nad nimi banky mávly rukou, neměly by smysl“

Michal: „Dobrý den, stavíme s manzelkou drevostavbu. abychom dostali hypoteku, vzala si banka do zastavy dum mych rodicu, ktery ma temer dvojnasobnou hodnotu. nyni nam banka dela problemy s cerpanim, po prvnim cerpani prisel odhadce, ktery zakladovou desku odhadl na deset procent misto pozadovanych sedmnacti..maji na to vubec pravo, kdyz mame v zadech tak velkou zastavu? Dekuji“

Josef Uchytil: „Pěkný den, z informací, které píšete, tomu také nerozumím. Záleží na tom, jak jsou postaveny podmínky v úvěrové smlouvě. Pokud budete chtít, můžete zaslat (samozřejmě bez osobních údajů) na Josef.uchytil@partners.cz“