Dobré ráno

Záznam chatu z pondělí 11. září 2017

STATEOFMIND: „Úspěšně jsem kdysi vykonal přijímací řízení na VŠ. V listině uchazečů jeden učitel z této VŠ dopsal k mému jmému negativní poznámku - abych nebyl přijat. Dalo se to zažalovat? Přijat jsem nakonec byl.“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, záleží, jakého charakteru poznámka byla, pokud byla nepravdivá a poškodila Vás, jako první krok bych doporučoval věc řešit smírnou cestou - např. výzva k omluvě.“

Milan: „1/Dobrý den.Když chce člověk pronajímat nemovitost musí být sepsána smlouva o pronájmu nebo ne?Je to povinné nebo dobrovolné? 2/Kolik stojí přibližně sepsání nájemní smlouvy advokátem? 3/A ještě jsem se chtěl zeptat zdravotní a sociální se neplatí z nájmu že?Mám ale neaktivní živnostenský list na uměleckou činnost musím v tomto případě se přihlásit na zdravotní a sociální pojištění nebo nemusím? Díky“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, zákon vyžaduje písemnou formu, ale její neexistence se může domáhat pouze nájemce. Cena je vždy na dohodě a záleží na rozsahu, složitosti, apod. Pokud jste fyzická osoba, pak zdravotní a sociální neplatíte.“

Ivana: „Dobrý den, rodiče pronajali byt najemnikovi, který si časem nastěhoval do bytu další 2 osoby bez toho aby jim to nahlásil a zvysil zálohy na spotřebu. Ted je odstéhovan a odmítá doplatit dluh 16.000,-- záloha vodu , plyn a elektřinu. Jak postupovat v takovém případe. Z bytu bez domluvy také vyhodil část nábytku. Děkuji“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, pokud je již nájemce odstěhován a nájem byl ukončen, nabízí se následující postup: jako první krok jej vyzvat doporučeným dopisem k zaplacení (a stanovit např. desetidenní lhůtu), pokud tak neučiní, je možno zvážit podání žaloby na zaplacení.“

Darina: „Dobrý den, může mi majitel domu, ve kterém mi pronajme byt určit, že nemohu mít zvíře? A pokud mi kvůli tomu vypoví smlouvu, je možno se nějak bránit? Děkuji“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, zvíře mít v domě můžete, ale nesmí výrazně obtěžovat a způsobit újmu, např. pravidelné štěkání psa. Pokud zvíře nikoho neobtěžuje, nelze z tohoto důvodu ukončit nájem a takováto výpověď by mohla být přezkoumána soudem.“

Milan: „Dobrý den 1/Ráno jste mluvil že se se nemůže pronajímat byt když je v majitel v exekuci nebo v insolvenci? 2/Pokud je třeba dotyčný v insolvenci ale má dva byty může ten druhý pronajímat? Díky“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, záleží v jaké fázi insolvenčního řízení jste, pokud byl ustanoven insolvenční správce, měl by o tomto rozhodovat on a příjem (nájem) je součástí podstaty.“

Natálie: „Dobrý den, když si pronajmu byt na dobu určitou např. 1 roku, ale kvůli nenadálým okolnostem ho potřebuji ukončit dříve, je nutno nájem doplatit do toho 1 roku nebo je zde nějaká výpovědní lhůta? Děkuji“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, ano takovouto možnost zákon umožňuje. Pokud se změní podmínky a po nájemci již nelze rozumně požadovat, aby byt dále užíval, můžete nájem ukončit bez sankcí a doplatku nájemného. Např. pokud se z důvodu rodinné situace či nového zaměstnání stěhujete do jiného města nebo z dané lokalitě máte možnost stejného bydlení za výrazně nižší cenu. V daném případě se doporučuji s pronajímatelem dohodnout.Rozumný pronajímatel toto jistě pochopí a pokud ne, máte možnost výpovědi viz výše.“

Kamila: „Dobré ráno, pronajala jsem byt, nájemník neplatil, vystěhoval se. V bytě způsobil škody (rozbité umyvadlo, poškozené parkety atp), odcizil některé zařízení (řešila Policie ČR) a dluží cca 15 tis. Nájemník zmizel, neznám místo kam. Po jaké době mohu řešit soudně? Děkuji za odpověď.“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, můžete vyčkat výsledku trestního řízení, což může usnadnit situaci (a případně i dohledat dotyčnou osobu) nebo věc můžete řešit civilní cestou ihned, avšak musíte prokázat tvrzené skutečnosti (jednání nájemníka, způsobenou škodu, příčinnou souvislost mezi tímto). V daném případě však hrozí skutečnost, že pokud u soudu uspějete, ale dlužníka nedohledáte (ani exekutor po nařízené exekuci), nemusí být Vaše pohledávka uhrazena.“

Roman: „Bydlím v nájemním bytě, paneláku a denně pode mnou v bytě štěká pes. Bylo nahlášeno vlastníkovi domu, ale půl roku se nic neděje a pes stále celé dopoledne štěká. Ještě prosím o odpověď. Poslal jsem majiteli dotaz ohledně rozúčtování nákladů spojených s užíváním bytu a uběhlo 30 dní a odpověď žádná. Co dělat? Díky za odpověď.“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, obecně lze konstatovat, že nájemce může mít v bytě zvíře. Toto však nesmí obtěžovat nebo způsobit pronajímateli škodu. Nepřiměřené stále trvající štěkání může být tento případ. Pokud je v obou případech pronajímatel nečinný, doporučuji je ještě důrazně doporučeným dopisem vyzvat k nápravě a pokud tak neučiní, můžete nájem ukončit nebo se obrátit na soud,což však může být zdlouhavý postup.“

Petr slepicka: „Mam 4.plus kk pani najemkyne ,bydlela cca 4.roky..porad problemy.a ve finale prestala 4.mesice nez ji koncila smlouva ,platit jsk poplatky..teplo voda...i najem.A ala se nam primo do obliceje..a reakce na dopisy...advokata ignorace.Znicila byt...nevymalovala..jak mela..a utekla jak zlodej.Co delat s takovou najemnici???Bohuzel je insolventni a ma asi 35.milionu dluhu.Ovsem neoficialne vlastni restiku a vse napsano na sve deti.Asi smula.ze????diky.petr“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, jak píšete, je to složité, právně máte na náhradu škody a nezaplacené nájemné a služby nárok, avšak pokud je nemajetná, jen stěží budete uspokojen. Pokud by se však prokázalo, se se účelově zbavila majetku, šlo by toto napadnout. což je však složité (prokazování, lhůty, apod.)“

Milan: „Upřesním. V insolvenci je můj otec se kterým mám společný byt a ještě jeden který je můj a chtěl bych ho pronajímat.Insolvence otce je schválená od února 2017 Díky“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Pokud je byt Váš, tak jej pronajímat můžete. U společného bytu se doporučuji domluvit se správcem.“

Roman Rocek: „Dobre rano, jake moznosti mam pokud jsem najemce bytu a najemce bytu pode mnou opetovne svym hlukem obtezuje okoli. (hlasita hudba, bujare veseli pred domem a party v byte pred 22 h a po ni). Ackoli nekolikrat musela byt privolana mestska policie, problemy pretrvavaji.“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, doporučuji jej písemně (doporučeně) vyzvat k zanechání uvedeného rušení.Pokud tak neučiní, můžete nájemní smlouvu vypovědět v tříměsíční výpovědní době.“

Gabriel Angell: „Dobry den. Mam na Vás dotaz. Potřebovali by jsme poradit. Nastěhovali jsme se v únoru do 3+1 bytu v Brně, nájemní smlouvu máme do konce listopadu. Ale jelikož zrovna pod naším bytem, podlahou, údajně protéká voda, paní majitelka na nás apeluje aby jsme se okamžitě odstěhovali a dokonce nas chce donutit i tím způsobem, ze dnes nebo zítra má přijít aby jsme ji podepsali papír, k jakému datu byt opustime. Nejhorší na tom je to, že i když shanime jine bydleni, nejde to tak rychle, tak proste nemáme zatím kam jít a tím pádem se mne jeví podepsat tento papír jako to poslední co by jsme mohli udělat. Můžete prosím poradit, jak v této situaci správně postupovat ? Dekuji moc, Gabriel“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, v daném případě je rozhodují, jak je situace závažná. Pokud voda výrazně neohrožuje předmět nájmu (např. jeho nevratné poškození) nebo zdraví osob, nelze Vás vyhodit "ze dne na den" a pronajímatel Vám může dát výpověď (s tříměsíční výpovědní lhůtou). I zde však musí prokázat oprávněnost jeho jednání (např. veřejný zájem, apod). Doporučuji se tedy s pronajímatelem dohodnout v rámci výše uvedené argument a sjednat ukončení nájmu dohodou tak, abyste měli prostor najít si jiný nájemní byt.“

Gabina: „Dobry den pane magistre, jestlize uzavru nájemní smlouvu ve vlastnim baraku s clovekem, ktery ma nekolik exekuci, nebot dluzi větší castku penez, muze to nějak me ohrozit? Bude - li v najemni smlouve napsano, ze se mu pronajímá jeden pokoj a nic mu v baraku nepatri? Dekuji Gabina“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, Vaše vlastnické právo k domu to nikterak neohrozí. Může se však stát, že zaměstnanci exekutora sepíší movité věci a pokud je tam máte, tak i Vaše. V tomto případě se však lze bránit (informovat exekutora prokázáním vlastnictví a v krajním případě vylučovací žalobou).“

Roman Rocek: „Dobre rano, dekuji za odpoved, ale pokud nechci vypovedet smlouvu, ale chci,aby doslo ke zklidneni situace ze strany tech, kdo obtezuji hlukem. Hledal jsem reseni jine nez ustupovat tem,co nedodrzuji domovni rad ani dalsi pravidla. Dekuji.“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Pokud byste nechtěl věc řešit rovnou soudně (což může být komplikované a zdlouhavé), doporučuji se obrátit na příslušný městský nebo obecní úřad s žádostí o napravení stavu. Tímto se obec musí dle občanského zákoníku zabývat, nicméně Vás může odkázat na soud. Možností je požadovat snížení nájemného z důvodu snížení komfortu bydlení.“

Alena: „V najemni smlouvě mam že běžne opravy mam provadet na vlastni náklady. Vyměna kuchyňske baterie včetně odpadu je nebo neni opravou běžnou?“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Pokud nemáte ve smlouvě sjednanou částku pro určení výši oprav, domnívám se že výměna kompletní baterie s odpadem není běžná oprava, neboť vyžaduje i odborný zásah a zřejmě se jedná o nákladnější opravu. Jedná se však i o technickou otázku a v případě sporu půjde o subjektivní hodnocení (s přihlédnutím ke všem okolnostem a důkazům) konkrétního soudce.“

Ivana: „Dobrý den, jsem výlučným vlastníkem jedné nemovitosti - zkolaudováno jako víceúčelový objekt, kde je umístěno několik bytů. Magistrát po mně požaduje, abych zaplatila poplatek z odvozu odpadu za každý byt od roku 2013, který nebyl obsazený nebo kde neměl nikdo zřízeno trvalé bydliště. Mají na to nárok? Děkuji.“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, tuto otázku občanský zákoník neupravuje. Zde záleží na znění obecně závazné vyhlášky města.“

Lenka: „Dobrý den, bydlím 40 let ve stejném nájemním bytě, který postupně měnil vlastníka. Ten poslední mi každoročně předkládá novou nájemní smlouvu, ač mám smlouvu původní a on požaduje uzavření. Nájemné platím dle evidenčního listu, který mi rovněž předkládá každoročně. Musím novou smlouvu podepisovat?“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, nemusíte. Při změně vlastníka nájemní vztah přechází na nového.“

Marta: „Dobrý den. Majitel má několik domů s byty 1+1, tyto byty jsou dost drahé, přesto je pronajímá většinou sociálně slabším ( majitel počítá samozřejmě s tím, že dostanou příspěvky na bydlení), ale se často stává, že příspěvek raději propijí, než aby zaplatili nájem. Z toho důvodu také má hodně dlužníků. A z toho plyne moje otázka - má majitel právo při neplacení nájmu vlézt do bytu, vyměnit zámek a nedat nájemci jeho osobní věci? je možné aby si nábytek a vůbec veškeré zařízení rozebrali ti co vyklízejí byt a zbytek vyhodil? Může mít vůbec náhradní klíče a do bytu vlézt kdykoliv? Může vystěhovat nájemníka v době jeho hospitalizace v nemocnici? Vystěhování sice dělá při neplacení nájmu, ale bez písemné výpovědní lhůty (ale je pravda, že upozorní ústně). Co by měli nájemci v takovém případě dělat. Chápu majitele, že chce svůj nájem, ale tím že pronajímá byty sociálně slabým, tak musí tak trochu počítat s neplacením (a také neplacení není zde výjimkou). Jednání majitele se mi přesto zdá protiprávní, neboť vleze do bytu bez upozornění, bez policie, zabaví veškeré věci bez exekutora - prostě si vystačí sám. Co vy říkáte na takové jednání?“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, pokud nájemní vztah trvá, tak tyto práva pronajímatele nemá. Může se jednat o neoprávněný zásah do obydlí, případně i o trestný čin. V případě neplacení nájemného musí pronajímatel postupovat dle občanského zákoníku, tj. vyzvat k uhradě, pokud tak neučiní, může podat výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. V případě neuhrazení více než tří nájmů může pronajímatel dát nájemci výpověď bez výpovědní doby. Zde má však nájemce měsíční lhůtu k vystěhování.“

Jana Jansová: „Prosím, když mi nájemce neplatí několik měsíců vodu, mohu mu ji odpojit? Děkuji“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, dle mého názoru nemůžete. Soudy v obdobných případech konstatovaly se může jedná o trestný čin útisku. Částku však samozřejmě můžete vymáhat.“

Helena: „Nájemce neplatí za vodu. Já nebudu platit vodárně. Vodárna odpojí. Je to útisk?“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Jelikož je nájem ze zákona chráněn (a nájemci mají zpravidla lepší postavení než pronajímatele), domnívám se, že takového jednání by mohl někdo kvalifikovat jako obcházení zákona a stejně jako útisk kvalifikovat.“

Lenka Štikova: „Dobrý den.Chtěla bych se zeptat zda se muze družstevní byt vyměnit za dva jine a jak postupovat.Dekuji“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, ano, toto není vyloučeno. Jelikož je však vlastníkem bytu družstvo, je nutné k tomuto jeho souhlas a dále je nutno postupovat se stanovami družstva. Jako první krok tedy doporučuji obrátit se na družstvo. Samozřejmým předpokladem se skutečnost, že jiní nájemci bytu (členové družstva), který chcete vyměnit, s tímto souhlasí.“

Alena: „Dobrý den prosím vás bývalý manžel má u mě psané pořád trvalé bydliště ale už sedm let je v Anglii.Kdyby náhodou tam nadělal nějaké dluhy a nesplácel je můžou to vymáhat na mě?Děkuji“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, na Vás nikoli. Byt je čistě Váš a jste již rozvedeni a dluhy by učinil až po rozvodu manželství. V krajním případ mohou zaměstnanci exekutora učinit místní šetření a pokusit se sepsat movité věci, ale v tomto případě je musíte informovat o skutečnosti jeho pobytu a rodinného stavu..O byt však nemůžete tímto postupem přijít.“

Helena: „Dobrý den, nájemce nepředá byt k datu ukončení nájemní smlouvy a já mám uzavřenou smlouvu s jiným nájemcem, mohu do bytu vstoupit - případně vyklidit - a předat novému nájemci?“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, toto je problematické, neboť se řešili i případy, kdy se nájemce domáhal náhrady škody za "zničené (jím tvrzené)" věci. Ideální je postup cestou soudu (nebo vyklizení exekucí), což je však zdlouhavé a problematické.“

Ivana Křištová: „Dobrý den, prosím, jak postupovat v případě, že bych družstevní byt chtěla využívat v air bnb. Je nutný souhlas s družstvem.?“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, v případě pronájmu ano, ale v tomto případě doporučuji uzavřít smlouvu o ubytování (což není nájem) a takto je to průchodnější.“

Jan: „Musí tedy ten kdo pronajímá byt podávat danové přiznání? Díky“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, ano, jedná se o příjem.“

Hana Šundová: „Pane magistře, zaslechla jsem Vás až v posledním vstupu. Právě vymáhám téměř 200 tis. dluhu z nájemníka. Jak ho vystěhovat, když už je rok po výpovědi. Je jiná cesta než žaloba u soudu? Nese s sebou dost vysoké poplatky. Děkuji.“

Mgr. Petr Křížák, MBA, LL.M.: „Dobrý den, pokud není možná smírná cesta (např. dohoda o splátkách), pak jiná cesta jež soudem není.“