Sama doma

Záznam chatu ze čtvrtka 12. února

Petra: „jak nejdéle může celý proces trvat?“

Josef Uchytil: „Krásný den, Petro, proces refinancování může trvat nižší jednotky týdnů. Pokud se neobjeví komplikace, tak by neměl trvat déle než 2 měsíce. Komplikace ale přijít mohou a v krizovém případě se může i stát, že se vše potřebné nestihne do konce fixace. Naštěstí je ale možné refinancovat i po datu refixace a stávající banka v takovém případě může účtovat max. 0,25 % z výše úvěru za každý rok do konce nové fixace. A ta může být klidně jednoletá. Navíc v ten okamžik musí banka doložit, jaké náklady s ukončením úvěru má a požadovat jen ty - a je to významně méně, než oněch 0,25 % z úvěru. Přes to přese všechno doporučujeme řešit případné refinancování klidně půl roku dopředu.“

Honz4: „Existuje vůbec nějaký dobrý důvod nerefinancovat, když mi moje banka nedorovná podmínky nové banky?“

Josef Uchytil: „Krásný den, to je výborná otázka. Vezmu to postupně - dokonce jsou situace, kdy refinancovat ani není možné. Např. v situaci, kdy nelze doložit dostatečný příjem u nové banky nebo se v bankovních nebo nebankovních registrech objevil v posledních letech nějaký negativní záznam. Nebo stačí změna práce, kdy třeba ještě nejsem po zkušební době apod. Bránit může i stávající spoludlužník, mám-li takového apod. Pokud refinancování možné je, je potřeba dobře posoudit podmínky obou bank - nestačí jen porovnat úrokové sazby, ale i další náklady spojené s vedením nebo zařízením hypotéky. Poplatky na katastru, vedení účtu, cena produktů, které podmiňují výši sazby apod. Ke zvážení je i fakt, že samotný proces refinancování obnáší i jistou časovou dotaci - zkrátka zvážit, jestli vynaložené úsilí přinese dostatečnou odměnu.“

Tereza: „Dobrý den, fixace mi končí letos v listopadu. Kdy je nejvhodnější doba to začít řešit, abych případně stihla změnit banku? Předem děkuji za odpověď.“

Josef Uchytil: „Krásný den, Terezo, je skvělé, že na to myslíte s předstihem. Už teď má smysl zmapovat situaci na trhu - sazby víceméně stagnují, pokles lze očekávat jen mírný. Oslovit banku dává smysl nejdříve 6 měsíců před koncem fixace. Pokud to neuděláte, měla by sama nejpozději 3 měsíce před koncem fixace nabídku zaslat. Není to ale jen o výši úrokové sazby. Do úvahy je potřeba vzít - svou vlastní úvěruschopnost (mám doložitelný příjem?), mám jiné závazky, které bych mohl do hypotéky "zabalit"? Potřebuju něco zásadního v úvěru měnit? (spoludlužník, zástava, ...). Zvládnu navýšení sazby a splátky? Bude potřeba prodloužit splatnost? Budu schopen s vyšší splátkou nadále vytvářet rezervy a mít dobrý plán na situace, kdy se může něco pokazit? To jsou otázky, které pak napoví, jestli uvažovat o refinancování nebo "jen" vyjednat pěknou sazbu u stávající banky. Samotný proces refinancování (bez komplikací) lze stihnout do 2 měsíců.“

charizar45: „jak to je- kdyz refinancuju,zacinam znovu platit uroky?“

Josef Uchytil: „Pěkný den, je to velmi častý mýtus - že refinancování znamená platit více na úrocích. Není to tak. Hypotéka (aktuální zůstatek - jistina) se každý měsíc splácení snižuje a o každý měsíc se zkracuje její splatnost. Pokud splácím třicetiletou hypotéku 60 měsíců, tak při refinancování při zachování splatnosti 300 měsíců a při stejné úrokové sazbě budu mít stejnou splátku. Nic navíc se neplatí, zkrátka se úvěr ve stavu, v jakém je, jen převede k jiné bance.“

jaroslavR: „dobrý den, fixace mi končí až za dva roky, ale mám sazbu 5,89 % p.a. Je s tím teď něco možné dělat?“

Josef Uchytil: „Krásný den, Jaroslave, ano dá - předně zkuste oslovit svou stávající banku s žádostí o snížení úrokové sazby. V rámci retence (udržení klienta) dnes banky mají nástroje, jak vyjít vstřc. Pokud by to banka nechtěla udělat, zkuste si nechat vyčíslit (ideálně třeba k 1.5.2026) výši zůstatku úvěru při splacení. Banka vyčíslí nejen zůstatek, ale i případné sankce - a tady záleží, ze kdy hypotéku máte - mohou to být stokoruny, může to být více - a třeba usoudíte, že se Vám to vyplatí obětovat, pokud se dostanete se sazbou třeba o 1,5 procentního bodu níže.“

Veronika: „Dobrý den, dá se hypotéka při refinancování navýšit o nějakou částku? Například když bychom chtěli novou kuchyň nebo koupelnu v bytě? Děkuji.“

Josef Uchytil: „Krásný den, Veroniko, již stávající hypotéka navyšovat nelze. Ale to vůbec nevadí - Vy totiž můžete zažádat o hypotéku novou, kterou tu stávající splatíte a ještě získáte potřebné prostředky na modernizaci. V takovém případě se můžete porozhlédnout po celém trhu - i u své banky byste toto musela řešit jako zcela novou hypotéku.“

Andrea: „Dobrý den, našetřili jsme s manželem nějaké peníze, má smysl s nimi momentálně částečně zaplatit hypotéku při výročí fixace (bude v prosinci) nebo je lepší peníze někam investovat? Děkuji za odpověď.“

Josef Uchytil: „Krásný den, Andreo, to je velmi důležitá otázka - je dobře, že nad tím přemýšlíte. A je úžasné, že jste ve fázi, kdy si můžete dovolit hypotéku doplatit. A to budete moci i v momentě, kdy ji teď nesplatíte - kdykoli v budoucnu. K tomu, abych mohl napsat "jednoznačně nesplácejte a investujte" je potřeba dodat, že není investice jako investice. Na nesplácení hypotéky můžete rozhodně vydělat - pokud své prostředky zainvestujete strategicky (žádné spekulace), rozložíte rizika (diverzifikace) a buď dokážete emocionálně ustát výkyvy na trzích nebo budete mít ve světě investic parťáka, který Vás provede celým investičním procesem - včetně zvládnutí turbulencí na trhu. Nadále můžete využívat daňových úlev na hypotéce. A zatímco na hypotéce budete platit 4-5 % p.a. (po daňovém odpočtu 3,4-4,25 % p.a.), zatímco na investici můžete mít výnos 5-9 % p.a. (který se po 3 letech nedaní). A nůžky se budou rozevírat, takže ekonomicky je to rozhodně správné řešení.“

Hana: „Dobrý den, do kolika let si mohu vzít hypotéku. Děkuji“

Josef Uchytil: „Krásný den, dnes rozhodně můžete vybírat mezi bankami, které poskytnou hypotéku se splacením až do 70 let. Za určitých podmínek a třeba pro určité profese i déle.“

Ivuš: „Dobrý den, ručím hypotéku 2 byty, ráda bych jeden vyvazala, je lepsi refinancování nebo zůstat u stejné banky. Co vyvázání obnáší? Je zvládnutelné bez poradce? Děkuji.“

Josef Uchytil: „Krásný den, o vyvázání zástavy můžete zažádat u stávající banky, bez poradce. Jestli banka vyhoví nebo ne, záleží na ní. Pravděpodobně to bude řešit zpoplatněným dodatkem k úvěrové smlouvě a novými zástavními smlouvami, takže ani na katastru neušetříte. Nová banka bude mít větší motivaci situaci vyřešit (pro ní je to nový obchod), stejně tak poradce, který Vám s většinou úkonů může pomoci (a je navíc zaplacen novou bankou - náklady na něj má započítané v úrokové sazbě - pokud pro Vás bude výhodná, máte "poradce v ceně")“

Monika: „Dobrý den, řeším momentálně refixaci u své banky a stále se nemůžu rozhodnout zda fixovat na 3 nebo 5 let. Jaký je Váš názor? Děkuji a přeji hezký den“

Josef Uchytil: „Krásný den, Moniko, v akademické rovině se o tomto vedou sáhodlouhé diskuze a debaty ;-) Předně - ani členové bankovní rady ČNB nemají křišťálovou kouli - takže řídit se nějakým očekáváním, kdy kde budou sazby, je zbytečné. Bývaly časy, kdy jsem doporučoval klientům takovou délku, aby v té dané době případné navýšení splátky neohrozilo jejich rodinný rozpočet - tedy konec fixace raději až po plánované rodičovské dovolené apod. Dnes je situace jiná - dnes může klient hypotéku splatit předčasně za omezenou sankci - max. 0,25 % za každý rok do konce fixace. Je to popravdě velmi nízká sankce - takže pokud byste dostala významně nižší sazbu na 5 let než na 3, uvažoval bych o pětileté. Nejčastěji doporučujeme 3letou nebo 2letou (pokud je zvýhodněná).“

Barbora: „Dobrý den, lze si refinancováním či jiným procesem snížit měsíční splátky novým odhadem nemovitosti z důvodu předpokládaného nárůstu ceny nemovitosti? Fixace končí až za pět let. Děkuji“

Josef Uchytil: „Krásný den, Barboro, bývalo to tak, že měly banky pásma podle LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) - 50/70/85/90/100/130 % Dnes už se více méně u rezidenčního bydlení (retailové hypoték) řeší jen pásma - 0-85/90/100. Spíše záleží na sazbě, jakou aktuálně máte a na jakou se aktuálně můžete dostat. Hodnota zástavy už takovou roli nehraje...“

Eva: „Dobrý den,za manželství jsem si vzala půjčku u HomeCreditu na 200 000. Splátku mám 6000 měsíčně. Je možné refinancování, když mám jediný příjem ID 11 500 a v SJM máme 2 byty? Případně u koho? Rozvádíme se. Děkuji“

Josef Uchytil: „Krásný den, Evo, obávám se, že v bankovním sektoru (v jiném se neorientuji) to možné není. Pokud zkusíte nebankovní sektor, buďte, prosím, velmi obezřetná. Co Vám mohu směle doporučit - obrátit se na občanskou poradnu - v každém větším městě nějaká je, je bezplatná a umí vyjednávat s věřiteli a dokáže i pomoci rozklíčovat, jestli je daná nabídka dané společnosti opravdu "výhodná".“

Pavliq19: „Plánuju pořizovat byt - podle čeho mám hypotéku vybírat? Podle úroku?“

Josef Uchytil: „Pěkný den, moc děkuju za tenhle dotaz. Velmi často za námi přicházejí klienti "já chci hypotéku" A my reagujeme - "Ne ne ne, vynechcete hypotéku - nikdo nechce sebe a svou rodinu uvázat k milionovému dluhu na desítky let. Vy si chcete splnit svůj sen o svém bydlení" K čemu je klientovi nejlepší sazba na trhu, když může nastat situace, ve které přijde o střechu nad hlavou. Hypotéka je projekt na 20-30 let - během té doby chci udržet svou schopnost vytvářet rezervy (investovat), plnit si i další sny a cíle. A potřebuju nutně mít plán i na to, když věci nepůjdou tak, jak bych chtěl - zdraví, práce, ... (dostatečné rezervy, kvalitní pojištění). A jednou - po doplacení hypotéky - chci být finančně nezávislý rentiér - ne jen "ten, kdo si vybojoval na prvních pět let nejlepší úrokovou sazbu"... Zpět k Vaší otázce - úroková sazba hraje roli, její podmínky také, pak hraje roli metodika banky (aby Vás při čerpání nepřekvapilo, že něco není možné, přitom jinde by bylo) a hlavně - všechno to výše - tj. co v životě dalšího plánujete, nakolik budete schopen s hypotékou žít a realizovat další své cíle. A může se stát, že nakonec nejlepší hypotéka pro Vás v aktuální situaci je "žádná hypotéka" (samozřejmě neznám Vaši stávající situaci, jen ilustruju, že může nastat i případ, kdy ani s tou nejlepší sazbou nedokážu sjednání hypotečního úvěru doporučit)...“

JaNa: „Dobrý den pane inženýre, děkujeme Vám za to, že jste si udělal čas na odpovědi pro diváky tohot pořadu. Je prosím lepší, blíží li se čas pro refinancování hypotéky, počkalt na první nabídku banky pro následující období, nebo je lepší abychom vyvolali jednání aktivně sami ? Jako dlouho předem je vhodné to učinit ? Existuje pro uskutečnění refinancování nějaká závazná lhůta po kterou lze/je nutno s bankou o nové sazbě komunikovat? Děkuji Vám mnohokrát za Vaši odpověď Mějte se hezky. JANA“

Josef Uchytil: „Krásný den, Jano, rádo se děje. Určitě doporučuju se ozvat sami - leda že byste si chtěli banku otestovat, nakolik proklientsky se k Vám zachová a s čím přijde sama. Doporučuju oslovit banku s tím, že uvažujete o refinancování - podle jejich nabídky si pak nechte vytvořit konkurenční nabídky z jiných bank. Ideálně už třeba 6 měsíců před koncem fixace. O záměru hypotéku splatit/refinancovat byste stávající banku měli informovat nejpozději měsíc před koncem fixace. Není to ale jen o výši úrokové sazby. Do úvahy je potřeba vzít - svou vlastní úvěruschopnost (doložitelný příjem), ostatní závazky, které by bylo možné do hypotéky zahrnout? Je potřeba něco zásadního v úvěru měnit? (spoludlužník, zástava, ...). To jsou otázky, které pak napoví, jestli uvažovat o refinancování nebo "jen" vyjednat pěknou sazbu u stávající banky. Samotný proces refinancování (bez komplikací) lze stihnout do 2 měsíců. S úctou Josef Uchytil“