Sama doma

Záznam chatu ze čtvrtka 3. října 2024

Jana: „Dobrý den,je předčasné splacení hypotéky vždy zpoplatněno? Děkuji Jana“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den Jano, není. Zákon stále dává hned několik možností, kdy můžeme hypotéku předčasně splatit bez sankce. Například vždy měsíc před výročím podpisu smlouvy o úvěru můžeme bez sankce splatit až 25% z původně půjčené částky. Zároveň lze předčasně doplatit v případě tíživých životních situací, například v případě závažných zdravotních komplikací. Další výjimkou je třeba předčasné splacení z důvodu prodeje nemovitosti, kdy když uběhnou alespoň dva roky trvání smlouvy, můžeme opět splatit bez sankce. Pokud se ale netrefíme do žádné z těchto výjimek, pak má banka nárok na uplatnění sankce vůči klientovi.“

ANTIH: „Lze odhadnout hodně či trochu dopředu, že může dojít k předčasnému splacení hypotéky?“

Ondřej Šťastný: „Předčasné splacení je právo dlužníka z úvěrové smlouvy. Není to tedy jev, který může či nemusí náhodně nastat...záleží na dlužníkovi, zda se rozhodne toto své právo využít.“

ANTIH: „Jak se má klient, který má hypotéku, připravit na případné předčasné splacení hypotéky?“

Ondřej Šťastný: „V první řadě je vhodné se perfektně zorientovat v tom, zda může předčasně splatit v rámci výjimek, kdy banka nemá nárok na sankci - například z důvodu prodeje dané nemovitosti po dvou letech trvání úvěrové smlouvy. Pokud ale nemá možnost využít žádnou z variant bez sankce, pak je nejlepší přípravou spočítat si, zda se mu daný krok skutečně vyplatí a potom dát co nejdříve dané bance vědět, že má toto v úmyslu, aby mu k tomu banka mohla dát potřebné instrukce.“

ANTICYKLON: „Stává se to často, že dojde k předčasnému splacení hypotéky?“

Ondřej Šťastný: „Obzvlášť v době, kdy klesají úrokové sazby a klient má tedy možnost refinancovat starší úvěr za nové, nižší sazby. Banky tomu říkají "hypoteční turistika" a právě teď by se jí očekávalo poměrně dost, když za sebou máme období velmi vysokých sazeb, které teď začínají klesat. I proto teď vstoupila v účinnost novela zákona o úvěrech, kdy banky mají možnost uplatnit alespoň nějakou sankci - snaží se tím alespoň částečně omezit tuto hypoteční turistiku.“

ANTICYKLON: „Jsou i negativa předčasného splacení hypotéky?“

Ondřej Šťastný: „Ano - pokud tento krok učiním bez rozvahy, nemusí pro mě být ekonomicky výhodný - například pokud se trefím do situace, kdy banka má nárok na uplatnění sankce. Je potřeba pamatovat na to, že pro lepší úrokovou sazbu nemusím vždy odcházet k jiné bance. Mnohdy stačí jednat s bankou současnou a ta může konkurenční nabídku dorovnat, bez nutnosti někam přecházet a riskovat sankci. Toto je potřeba vždy komunikovat individuálně pro daný případ.“

DM: „Je lepší v případě, že i když můžu předčasně splatit hypotekární úvěr, ho radši předčasně nesplatit?“

Ondřej Šťastný: „Na toto neexistuje jedna správná odpověď. Je potřeba vždy spočítat pro konkrétní případ. Matematicky vzato lze říct, že pokud jsem schopný pracovat s vlastními zdroji efektivněji, než kolik mě stojí úvěr, potom je pro mě výhodnější si úvěr nechat - samozřejmě za předpokladu, že je v mých možnostech úvěr pohodlně splácet. Pokud bych například měl úrokovou sazbu pod 3% ročně, fixovanou na 10 let, a zároveň bych mohl vlastní zdroje zhodnocovat třeba tempem 7% ročně, potom nedává smysl úvěr doplatit a připravit se o možnost efektivnější práce s vlastními penězi. Doporučím vždy konzultovat s odborným finančním poradcem, který bude schopný vzít v potaz situaci ze všech potřebných úhlů a vše řádně propočítat.“

Jan: „Dobrý den, dá se nějak oběžně říct kolik zaplatím za předčasné splacení? Je tam nějaká sankce? Předem moc děkuji za Vaši odpověď.“

Ondřej Šťastný: „Ano, od 1.9.2024 je účinná novela zákona o úvěrech, která dává bance možnost účtovat sankci v podobě tzv. úrokového rozdílu, a to ve výši až čtvrt procenta z předčasně splácené částky za každý rok do konce fixace (strop 1%). Vedle toho banka může účtovat administrativní poplatek ve výši až 1.000 Kč. Je tedy vždy potřeba spočítat, zda je daný krok finančně výhodný, nebo není.“

Hana: „Dobrý den, pokud bych si chtěla vzít hypotéku na to abych si koupila byt, kolik je potřeba mít z vlastního a do jaké banky mám jít? Moc děkuji“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den, ani na toto neexistuje jedna správná odpověď. Co se týká volby banky, tam se podmínky mezi jednotlivými velice často mění a tedy nelze nikdy předem říct, která banka bude právě pro Váš případ ta nejlepší. Nejvýhodnější pro Vás v tu chvíli je řešit hypotéku s nezávislým finančním poradcem, který může zprostředkovat hypotéku u co největšího počtu bank, aby mohl vybrat mezi nimi. Ohledně vlastních zdrojů - zákon dnes udává, že si nemůžeme vzít hypotéku vyšší, než je 80% zástavní hodnoty nemovitosti. Pro lidi do 36 let věku je tento strop až 90% zástavní hodnoty nemovitosti. To znamená, že pakliže budu dávat do zástavy jen kupovanou nemovitost, musím mít připravených 10-20% z vlastních zdrojů, podle věku. Zároveň ale máme možnost dát do zástavy třeba i dvě nemovitosti, tím pádem mít vyšší součtovou zástavní hodnotu a v tu chvíli teoreticky nemusím použít ani korunu z vlastních zdrojů.“

Martin: „Dobrý den, dá se nějak říct, která banka má v rámci hypotéky nejlepší podmínky?“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den, obecně toto nelze říct. Podmínky bank se velice liší v závislosti na účelu hypotéky, na zástavní hodnotě, na bonitě žadatele. Zdaleka nejvýhodnější možnost pro klienta je komunikovat toto s nezávislým poradcem, který má navázanou spolupráci s co největším počtem bank, aby tak mohl udělat srovnání více různých a vybrat tu nejlepší pro tuto konkrétní situaci.“

Mirka: „Můžete mi vysvětlit, proč platí lidé za to ,že včas zaplatí?Je to postavené na hlavu.Ja vím že banky si chtějí investovat,ale nemůžeme se divit,že i stát je zadlužený,když se dávají sankce za to,že chce člověk žít bez dluhů a dříve hypotéku zaplati.Za to by dle zdraveho rozumu měl dostat bonus a ne pokutu.Jaký je Váš názor?Děkuji“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den, naprosto chápu, jak to myslíte, ale situace je trochu komplikovanější. Banky klientům typicky nepůjčují vlastní peníze, ale samy si na ně půjčují a mají tedy i náklad s tím, aby tyto peníze získaly a půjčily klientovi. Když pak klient doplatí úvěr dřív, bance samotné s tím vznikne náklad, resp. není to pro ně za takových podmínek, s jakými při poskytnutí hypotéky počítaly. Kdyby půjčovaly vlastní peníze, se kterými nemají žádný náklad spojený, pak souhlasím, že by nedávalo smysl klienty trestat za to, že úvěr doplatí dříve.“

ANTI: „Co vlastně obecně radíte ohledně předčasného splacení hypotéky?“

Ondřej Šťastný: „Vždycky se maximálně snažit o co nejdřívější dostání se do bodu, kdy úvěr můžu doplatit, ale pak se o doplacení strategicky rozhodnout podle situace. Kdyby například v době, kdy budu chtít úvěr doplatit, stály hypotéky třeba 2% ročně, pak by byla škoda se tak levného úvěru zbavovat, když mohu vlastní zdroje investovat za podstatně lepší procento. Jednoduše tedy lze říct, že je vždy správně tvořit dlouhodobé rezervy, které mohou sloužit třeba i k předčasnému splacení hypotéky, ale pak to udělat jen tehdy, pokud je to pro mě ekonomicky nejvýhodnější varianta.“

Jana: „Dobrý den. Prosím asi se to předč. splácení bude týkat i půjček na opravy domu v rámci Oprav dům po babičce? Dcera si chce půjcit u Raiffeisenbank víc než milion, moc se toho obávám - je sama s dětmi. Děkuji.“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den, tohoto není třeba se obávat. Nezapomeňte, že se zde bavíme o sankci za předčasné splacení, tedy o sankci, která nemusí nastat, pokud nebudu z nějakého důvodu potřebovat doplatit úvěr dřív. Pokud si vezmeme jakýkoliv úvěr a prostě jej jen budeme řádně splácet, žádná sankce se nás netýká. Pokud se Vaší dceři podaří dát dohromady dost zdrojů na to, aby úvěr splatila dříve, než původně zamýšlela, pak je samozřejmě vhodné také včas plánovat, kdy dané splacení provedu. Ze zákona máme například vždy možnost každý rok splatit až 25% z původně půjčené částky bez sankce, takže se například dá splatit čtvrtina každý rok a tím půjčku splatit v rámci 4 let, aniž by se mě týkala jakákoliv sankce.“

Tom: „Dobrý den, dříve bylo možné zaplatit 25% ročně z celkové hypotéky. Je to stále možné? Děkuji“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den, ano, tato možnost nám naštěstí stále zůstává :) vždy měsíc před výročím podpisu úvěrové smlouvy můžeme splatit až 25% z původně půjčené částky, bez jakékoliv sankce.“

Jitka: „Dobrý den, pokud jsem hypotéku vyřizovala na přímo v bance, je lepší abych předčasné splacení řešila s finančním poradcem? Nemůže mě ta banka na něco natáhnout? Dekuji opravdu moc“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den, nezávislý finanční poradce (tedy ten, který nezastupuje jen jednu banku, ale má možnost spolupráce s co nejvíce různými) je pro Vás vždy lepší možnost, čistě jen z toho pohledu, že máte víc variant, mezi kterými se rozhodovat. Tento poradce ale samozřejmě musí být odborný a konat ve Vašem zájmu. Toto poznáte velice jednoduše - pokud s někým takovým budete řešit možnost předčasného splacení úvěru, měl by Vám být schopný podrobně rozpočítat vše s tímto krokem spojené, mimo jiné i veškeré sankce spojené s doplacením stávající bance. Pokud by se daný poradce staral jen o uzavření nových produktů a nebyl by schopen či ochoten propočítat i vše u Vašich stávajících, pak rozhodně hledat dál. Napřímo s jednou bankou to ale nikdy nebude výhodnější - i kdyby daný bankéř měl na srdci výhradně Váš prospěch, stále nemá možnost nabídnout nic jiného než vlastní produkty, i kdyby konkurence nabízela něco výhodnějšího.“

Silvie: „Dobrý den....děkuji za info co jste teďkom řekl....co se týká splacení hypoték. Prodala jsem nemovitost a splatila jsem hypotéku poslednímu srpnovému dni takže se mi to týká za starých podmínek. Já osobně jsem žádala o prominutí nebo snížení poplatku o předčasné placení hypotéky. Banka Raisenbank my vyhověla a snížila cca 30 000 jsem ráda že to takhle dopadlo... Hypotéku jsem měla 11 let“

Ondřej Šťastný: „Nemáte zač a pokud máte jakékoliv další dotazy, klidně se ptejte :)“

Marie: „Dobrý den, chci se zeptat, máme s manželem čerstvě hypotéku a ja otěhotněla. Je to nějaký problém? Rezervy máme a splátka zvládneme zaplatit, ale nepřijdou na nějakou kontrolu z banky?“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den Marie, obecně Vás úvěrová smlouva zavazuje k tomu, abyste bance bez odkladu dali informaci, pokud se Vaše finanční situace výrazně zhorší. Nicméně v první řadě by se Vás to nemělo týkat, pokud rezervy máte a splácení zvládáte, ve druhé řadě je pak potřeba říct, že není v možnostech banky toto jakkoliv kontrolovat či vymáhat. Pro banku je důležité jen to, jestli splácíte a pokud ano, nebude sama vyhledávat komplikace.“

Jana: „Dobrý den, zrovna u své banky řeším refix. Jsem na mateřské, takže si vyskakovat nemůžu a ani nechci, aby se mi šťourali v příjmech. Hotovosti na účtu mám cca na spalceni poloviny hypotéky, ale to chci řešit až po návratu do práce cca za 22 měsíců. Rozhoduji se mezi fixací na 2 nebo 3 roky. Na 2 roky mám úrok 4,94 % a na 3 roky 4,84 %. Je to teď standardní úrok a jak se výhledově změní úrokové sazby za 2 resp. 3 roky ? Děkuji, Jana.“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den Jano, obecně lze říct, že sazby kolem 4,8 / 4,9 jsou na dnešní poměry dobré. Samozřejmě ale záleží i na ostatních podmínkách - zda pro takovou sazbu musíte uzavřít nějaký další produkt, který by celkovou nákladovost zhoršil. Pokud jste bez dalších poplatků a produktů kolem 4,8, pak je to na dnešní podmínky určitě lepší standard. Určitě doporučím spíše 2 letou fixaci, vzhledem k tomu, že je spíše pravděpodobné, že sazby budou dále klesat. Tím pádem se dříve dostanete k možnosti jednat o nových podmínkách, aniž by se Vás týkala nějaká sankce.“

Petra Holovská: „Dobrý ddn, mám s bývalým manželem americkou hypitéku.Po rozvodu máme splaceni rozděleno.Hypotéka je psaná na něj.Já figuruji jako spoludlužník. V zástavě mám barák kde bydlí se synem, dům mám ve svém vlastnictví. Já platby platím pravidelně, exmanžel nepravidelně, po splatnosti, ani častka není taková jak má být!!!!Kazdý měsíc čekám kdy mě bude kontaktovat peacovník banky, že není uheazena splátka a co s tím budu dělat, i když víc, že to je část splatky exmanžela. Co s tím mohu dělat?Děkuji za radu.Holovdká Petra“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den paní Holovská, mrzí mě, že máte takto nepříjemnou situaci. Bohužel, pokud jste spoludlužník, stále se Vás týkají veškeré práva a povinnosti spojené s úvěrovou smlouvou, tedy i to, že musí být splátka uhrazena, jinak banka může uplatnit sankci, případně Vám dát negativní záznam do registru. Bohužel tady není žádné jednoduché řešení na straně banky... vše stojí na Vaší komunikaci s exmanželem. Pokud se s ním nedá domluvit, pak můžete určitě řešit právně to, že Vás poškozuje, ačkoliv Vy vše na své straně řešíte řádně. V takovém případě by se soud měl vždy přiklonit na Vaši stranu. Lidsky bych samozřejmě vždy preferoval sednout ke stolu a snažit se domluvit...je mi ale jasné, že to jde někdy líp a někdy hůř. Držím Vám palce, mám více klientů s obdobným problémem a vím moc dobře, jak na nervy to někdy může být.“

Anna: „Dobrý den, jenom se chci zeptat předčasné splacení a konec fixace je něco jiného? Mam v tom hokej. Dekuji“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den Anno, ano, jsou to dva různé pojmy. Pokud by například hypotéka byla uzavřena na 20 let a v tomto období by proběhly čtyři pětileté fixace, pak skutečně zažijete čtyřikrát konec fixace (po 5 letech, po 10 letech, po 15 letech, po 20 letech), aniž byste kdy narazila na předčasné splacení. Předčasné splacení je tehdy, pokud chci z úvěru zaplatit víc, než je řádná měsíční splátka. V tu chvíli pak řešíme, že ke konci fixace jde vždy zdarma, mimo konec fixace ale může a nemusí být sankce. Je to takto srozumitelnější? :)“

Petra: „Dobrý den, omlouvám se, ale nezapamatovala jsem si ty čísla ohledně splacení. Jde prosím nějaký vypočítat kolik by mě teď stálo předčasné splacení pokud bance dlužím ještě zhruba 2 miliony? Předem Vám děkuji, Petra“

Ondřej Šťastný: „Dobrý den Petro, ano, lze spočítat, ale zároveň dost možná teď ani nemáte co počítat :) je to takto - nové podmínky, které přišly 1.9.2024, se týkají nových úvěrů. Staré úvěry se do nových podmínek dostanou až v nové fixaci. Pokud tedy máte hypotéku, kde poslední fixace byla třeba před dvěma lety, stále jedete podle starých podmínek a tedy jen minimální administrativní sankce. Jakmile se dostanete do nových podmínek, tak platí, že úroková sankce může být AŽ 0,25% ze splácené částky za každý rok do konce fixace, strop 1%. V případě tříleté fixace tak tedy maximálně 0,75% z celkové splácené částky, což by u 2 milionů znamenalo 15.000 Kč. Nezapomeňte, že můžete banku vždy vydotazovat. Pokud tedy něco takového zvažujete, pošlete email někomu, kdo Vám svítí v internetovém bankovnictví jako "Váš bankéř" a zeptejte se, kolik by případně dnes stálo předčasné splacení. Otázka je nezávazná a víc než čas nestojí :)“

Jana: „Dobrý den, vracím se ke své, již zodpovezene, otázce. Ano, sazba je konečná a je bez nutnosti uzavřít u banky nějaký jiný produkt. Zkusím to tedy na ty 2 roky. Rozdíl ve splátce mezi 2 nebo 3 letou fixací je +70 Kč pro 2letou, což je prd. Pokud se tu někdo rozhoduje, kde vzít hypotéku, tak já jsem u České spořitelny a jsem spokojená. Ale 100 lidi je 100 názoru. Já jsem si vzala hypo, protože jsem chtěla svůj byt. Nechci, aby banka dělala problémy mně, tak je nedělám ani já jí a pěkně splacim“

Ondřej Šťastný: „Rozhodně můžu potvrdit, že s Českou spořitelnou se dá tvořit výborný úvěrový vztah. Obecně jsou velice férová banka, flexibilní a dá se s nimi jednat. Já osobně v rámci volby banky neaplikuju nic typu "mám rád / nemám rád". Je to čistě o tom, že v různých dobách banky nabízí různé podmínky, zároveň některé specifické případy (financování výstavby pro podnikatele cizince, například) některé banky metodicky vůbec nezvládnou. Proto říkám, že je vhodné komunikovat s někým, kdo má možnost případ řešit s více bankami. Obecně lze říct, že případ "koupě / manželé / zaměstnanci" je nejjednodušší typ úvěru a zvládnou všichni obdobně, v tu chvíli stačí volit podle nejlepší nabídnuté ceny.“