Sama doma

Záznam chatu ze čtvrtka 5. května 2022

Petra Vostatková: „Dobrý den, pane Urbánku. Za necelé dva roky mi končí fixace hypotéky s úrokovou sazbou 2 procenta. Myslíte si, že má nějaký význam navštívit nyní již banku a zafixovat si hypotéku na další období? Nebo mám nechat dojít až do konce a začít s bankou vyjednávat například za 1,5 roku? Moc vám děkuji, Petra“

Lukáš Urbánek: „Dobrý den, Petro, nacházíme se v turbolentním období a v době růstu úrokových sazeb. Ve Vašem případě bych doporučil posečkat a s vyjednáváním nespěchat. Křišťálovou kouli nemám, ale dobrovolně přistoupit na výrazně vyšší sazbu, když nemusíte a máte čas, považuji za nevýhodné. Rozhodně je dnes větší prostor k poklesu sazeb než k jejich růstu.“

Veronika: „Dobrý den, v únoru 2023 mi končí fixace hypotéky. Aktuálně jsem však na rodičovské dovolené s příjmem 10 tis měsíčně. Mám možnost refinancování, když nemohu doložit příjem? Co se stane když hypotéku nezafixuji? Děkuji Veronika“

Lukáš Urbánek: „Dobrý den, Veroniko, refinancování je v dnešní době stejné jako vyřízení nového úvěru. To znamená, že banky budou zkoumat Vaše příjmy. Pokud jste v současné době na rodičovské a úvěr máte sama na sebe, tak s největší pravděpodobností se nový úvěr nepodaří získat. Fixaci na další období splácení budete mít automaticky. Pokud nic nepodniknete, banka Vám sama nabídne sazbu a tu budete mít. To, že nemáte příjem ale neznamená, že nemůžete s bankou vyjednávat o lepších podmínkách. S největší pravděpodobností banka nebude vědět, že nemáte příjem na vyřízení nového úvěru, takže i konkurenční nabídka Vám může pomoci.“

Petra: „Dobrý den, nevíte zda někdo převezme úvěry po Sberbank? Řeší se to nějak? Dobrovolně refinancovat nebudu, čekám jak to dopadne...“

Lukáš Urbánek: „Dobrý den, Petro, nevím, ale sdílím Váš názor. Sám mám několik klientů ve SB se sazbou pod 2%, kterým doporučuji vyčkat. Možnosti jsou dvě. Buď klienty převezme jiná banka a v tomoto případě máte vyhráno. Budete pokračovat ve splácení úvěru a současných podmínek. V opačném případě horzí, že banka půjde do likvidace a v takovém případě budete nucena banku změnit.“

Aleš: „Zdravím, na jaké nejdelší období lze hypotéku aktuálně sjednat a do jakého věku splatnosti?“

Lukáš Urbánek: „Dobrý den, Aleši, obvykle do 70 let věku a maximálně na 40 let. Neumíto ovšem všechny banky.“

Kamila: „Dobrý den, Doporučujete při refinancování snů snížit částku úvěru? Máme letos konec fixace a budeme mít 2,2milionu. Partner chce snížit na 2 miliony a zkrátit o 5 let. Děkuji“

Lukáš Urbánek: „Dobrý den, Kamilo, děkuji za Váš dotaz. Pro konkrétní doporučení mám příliš málo informací, ale pokusím se obecně. Pokud se rozhodnete pro mimořádnou splátku, tak bych doporučil si ponechat stále pohotovostní rezervu ve výši alespoň 6 násobku měsíčních výdajů. Provést MP z této rezervy by byla velká chyba. Situace se může kdykoliv změnit a hotovost se může hodit. Pokud se již MP realizuje, tak vždy doporučuji snížit splátky a zachovat splatnost. Zároveň si vytvářet z rozdílu splátek rezervu pro budoucí předčasné splacení. Ve finále může úvěr skončit o 5 let dříve (jak o tom přemýšlíte), ale ta cesta bude výrazně bezpečnější (s rezervou v zádech). Rezerva by se měla vytvářet v odpovídajícíh nástrojích, aby to mělo smysl.“

Lucie: „Dobrý den, máme rozjednanou koupi nemovitosti, kterou budeme financovat hypotékou. Nyní čekáme na vyřízení administrativy k samotné nemovitosti ze strany realitní kanceláře, což potrvá minimálně 3 týdny. Hypoteční poradkyně nám však radí zahájit žádost o HU již nyní z důvodu růstu úrokových sazeb. My máme v úmyslu podat žádost o hypotéku až po vyřízení administrativy s RK. Může se totiž stát, že něco ze strany RK nevyjde podle plánu a nemovitost kupovat nebudeme a pak bychom museli žádost o HU rušit. Je pravda, že by to však již bylo zaznamenáno v bankovních registrech jako neúspěšná žádost o HU? Příp. je nějaký časový limit, za jak dlouho bychom mohli požádat o další hypotéku? (v našem případě by se tedy nejednalo o zamítnutí hypotéky ze strany banky, ale o zrušení žádosti o HU z naší strany, pakliže bychom tuto konkrétní nemovitost nakonec nekoupili) Nezdá se nám totiž rozumné žádat o HU dříve, než budeme mít jasno o samotné nemovitosti. Děkuji.“

Lukáš Urbánek: „Dobrý den, Lucie, opravdu se nemusíte bát. Jedná se o standardní postup a odstoupení od žádosti není negativním záznamem v registrech. Je to vidět, ale není to překážkou k vyřízení nového úvěru. Naopak vyčkáváním riskujete, že se Vám nepodaří úvěr vyřídit. Mohou se zvýšit úrokové sazby = vyšší splátka = nutnost vyššího příjmu, může se Vám snížit příjem (nemoc, výpověď...), banka může změnit pravidla pro poskytování úvěru. Doporučuji tedy jednání s bankou zahájit co nejdříve a neztrácet čas.“

Helena Křížová: „Dobrý den, prosím o indikativní informaci o jakou částku hypotéky lze požádat - jde o procentní vymezení součtu čistých příjmů obou manželů? Děkuji. HK“

Lukáš Urbánek: „Dobrý den, Heleno, záleží na Vašem věku a věku Vašeho manžela. Pro osoby do 36 let platí, že výše všech úvěrů v domácnosti by měla být nižší než 9,5 násobek čistých ročních příjmů a zároveň měsíční splátky všech úvěru v domácnosti nesmí překročit hranici 50 % čistých příjmů v domácnosti. U žadatelů nad 36 let potom platí čísla 8,5 a 45 %.“

Lucie: „Dobrý den, ještě se prosím zeptám... Plánujeme zakoupenou zrekonstruovat, čímž by se výrazně zvýšila její hodnota. Doporučil byste pak v době uplynutí fixace udělat nový odhad nemovitosti, čímž by se snížilo LTV a mohli bychom u banky vyjednat lepší úrok? Děkuji“

Lukáš Urbánek: „Dobrý den, Lucie, to je správná úvaha. Otázkou je, jestli banka, u které budete mít úvěr bude nabízet nižší úrokovou sazbu pro nižší pásmo LTV a bude ochotna Vám sazbu snížit. Pokud by se úvěr měl refinancovat, mělo by to pomoci. Tak i tak bude záležet na typu nemovitosti (výše poplatku za odhad) a na parametrech úvěru (výše, splatnost, úroková sazba), jestli se změna vyplatí.“