Sama doma

Záznam chatu z pondělí 25. března 2013

sk: „Je podle Vás dražba dobrá věc v souvislosti s exekucí?“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, pokud už je nezbytné prodat věci dlužníka, pak dražba je určitě nejlepší řešení, protože se v ní zpravidla dosáhne nejvyšší ceny.“

AK: „Kolik jste zažil exekučních dražeb?“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, za jedenáct let, po které provozuji exekutorský úřad, to bylo určitě několik stovek dražeb nemovitostí. Dražeb movitých věcí je, zejména v poslední době, mnohem méně. Zaprvé se prodává víc věcí najednou, zda druhé movité věci - elektronika, nábytek atd. - se prodávají dost špatně, tedy za dost nízké ceny v poměru k výši dluhů.“

Dotaz: „Stalo se Vám, že jste byl někdy z exekuce, dražby opravdu rudý, promiňte mi humor...“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, děkuji za humornou otázkou, i když v rámci exekucí pro humor obvykle není moc prostoru. Dnes už jsem byl Černý, Červený...“

Míša: „Dobrý den, pane magistře, chtěla bych se zeptt, zda je riskantní kupovat dům v exekuci? Co proto mám dělat, abych třeba nepřišla o peníze i o dům? Je lepší mít právníka? A lze si vzít na nemovitost úvěr ze stavebního spoření? Děkuji za odpověď.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, nákup nemovitosti v exekuci je samozřejmě daleko méně komfortní, než nákup třeba přes realitní kancelář. Zpravidla se nedělají prohlídky, dosavadní vlastník často nespolupracuje. Proto se také v dražbě začíná na ceně dvě třetiny odhadní ceny. Zároveň ale platí, že do prodeje se dostane nemovitost, která by se jinak neprodávala - třeba Váš sousední pozemek, garáž, kterou potřebujete atd. Obecně lze jen doporučit konzultaci s advokátem nebo jiným odborníkem z oblasti nemovitostí. Asi největší komplikací může být problém s uvolněním (vyklizením) koupené nemovitosti.“

alena: „dobrý den, na jaké částce začíná soudní dražba nemovitosti? na odhadu? děkuji.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, nejnižší podání činí dvě třetiny odhadní (obvyklé, tržní) ceny, pokud se nemovitost neprodá, ve druhém kole se draží za jednu polovinu. Podle nové právní úpravy bude moci v budoucnosti cena klesat až na jednu čtvrtinu. To ale neznamená, že dražitelé nenabídnou víc, třeba i výrazně nad odhadní cenu.“

Anna: „Dobrý den,musí vždy dojít k dražbě věcí, ikdyž dlužník pravidelně splácí dluh exekutorovi?Děkuji.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, platí, že až do zahájení dražby může dlužník dluh zaplatit a dražba se tím zruší. Často se také dražba odkládá, pokud jsou dohodnuty splátky - jde o neformální dohodu "dlužník - exekutor - věřitel". Doporučuji tedy ktivně jednat s exekutorem, navrhnout splátky a pak je také dle domluvy posílat.“

Anna Luňáčková: „Dobrý den. Prosím, jak dále postupovat po koupi nemovitosti v dražbě, ve které se její dosavadní vlastník stále zdržuje, má zde své věci a je zde také evidován k trvalému pobytu? Děkuji Luňáčková“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, musíte se s dlužníkem buď domluvit, aby nemovitost vyklidil a předal, nebo se musíte domáhat soudního vyklizení - v takovém případě bych doporučoval konzultovat věc s advokátem, nebo např. s exekutorem, u kterého proběhla dražba.“

Radek: „Dobrý den. Odměna exekutora za dražbu je 15% z vydražené částky. Může se věřitele dohodnout s exekutorem na snížení této odměny?“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, odměna je 15%, ale jen do částky 3 milionů, z vyšší částky se počítá nižší odměna. Dohoda o snížení odměny je v rozporu s exekutorským tarifem a stavovskými předpisy o zákazu nekalé soutěže.“

Jakub: „Dobrý den, chci se zeptat na možnosti financování v případě dražby nemovitosti. Připadá v úvahu hypoteka, úvěr ze stavebního spoření nebo je třeba mít hotové peníze na celou nemovitost?“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, právní úprava platná od letošního roku, tj. pro letos zahájené exekuce, umožňuje financovat nákup v dražbě na úvěr. Exekutor bude zřizovat zástavu ve prospěch úvěrujícího subjektu. V podrobnostech bude potřeba se dohodnout na postupu s exekutorem, který dražbu provádí, a samozřejmě s bankou.“

katka: „Dobrý den,jak dlouho prosím trvá stav od exekučního příkazu k prodeji nemovitosti až k samotné dražbě? Splácím věřiteli dluh,mám exekuci na byt...“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, od vydání exekučního příkazu do dražby uplyne obvykle asi půl roku až rok. Nemovitost musí ocenit znalec, vydává se tzv. usnesení o ceně a pak teprve dražební vyhláška. Ta se vydává nejpozději měsíc před dražbou, takže i pak je určitý čas, vyřešit situaci.“

Monika: „Dobrý den, zajímalo by mne, jak je to v případě, že dům má na sobě ještě hypotéku, které není zcela zplacena, ale kvůli ní exekuce nařízena nebyla? Banka si zbylé splátky nárokuje ihned po dražbě? Děkuji.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, v rámci exekuce se obvvykle vyplatí i dlužná hypotéka - funguje to tak, že banka přihlásí do exekuce svoji pohledávku na nezaplaceném úvěru a ta se pak přednostně vyplatí z výtěžku dražby. Samozřejmě někdy se stane, že výtěžek nestačí na zaplacení celé hypotéky. Bohužel ceny nemovitostí šly dolů, a to se projevuje i při exekučním prodeji.“

Václav: „Dobrý den, je zákonné , když mám již za jeden dluh exekuci na plat a strhávají mi už 4 měsíce, zároveň dát můj byt do dražby? Děkuji“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, záleží na tom, jak velký je dluh. Pokud jej není možné umořit srážkami ze mzdy a nemáte jiný majetek, je možné, přiměřené, postihnout i nemovitost. Jen zdůrazňuji, že vydání exekučního příkazu ještě neznamená, že se skutečně bude konat dražba. Jde mimojiné i o zajištění pořadí pro případ, že budete mít víc exekucí.“

Mirek: „Dobrý den, zajímalo by mě jak se určuje, který ex. úřad bude řešit daný případ (dražit nemovitost)? Že se stává, že dům v Chebu se draží třeba v Ostravě. Děkuji.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, to je jednoduché - exekutora si vybírá věřitel a každý exekutor může vést exekuce proti dlužníkům v celé ČR. Proto i nemovitosti v celé ČR draží exekutoři v celé ČR. Čas od času se objevuje myšlenka na tzv. teritorialitu exekutorů, ale zatím je to takto.“

Pavlína: „Dobrý den, kvůli pohledávce ve výši 300,- exekutor zastavil nemovitost. Je podle vás tento postup správný, zákonný? Pohledávka byla ihned uhrazena, ovšem nemovitost je již téměř 2 měsíce po ukončení exekuce zatížena exekutorskou zástavou. je nějaká lhůta pro vyřízení? Můžeme se nějak domoci rychlého vyřízení? děkuji“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, jen bych chtěl rozlišit - jedna věc je prodej nemovitosti a druhá exekutorské zástavní právo. Tím se pouze zajišťuje pořadí pro věřitele pro případ, že bude někdo jiný nemovitost prodávat, dražit. Vymazání zástavy zpravidla trvá několik týdnů, k průtahům může dojít u exekutora, ale také na katastru nemovitostí. Doporučuji komunikovat s exekutorem spíše písemně, telefonický dotaz samozřejmě může někdy zůstat "na půl cesty".“

Alice: „Dobrý den, jak dlouho dopředu je vlastník nemovitosti informován o dražbě svého domu a může v této době ještě dům prodat jinou cestou než dražbou? Co musí udělat? děkuji.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, jak jsem již psal, dražební vyhláška se vydává nejméně 30 dní před dražbou a zasílá se do vlastních rukou dlužníkovi a dalším osobám (např. spoluvlastníkům). Pokud chce dlužník předejít dražbě, může dluh zaplatit do zahájení dražby. Pokud se dohodne s někým jiným, že za něj zaplatí, je možné exekuci "vyplatit" a ukončit a nemovitost pak převést na nového věřitele. Je také možné se souhlasem exkeutora a věřitele prodat nemovitost v průběhu exekuce, ale nejméně za odhadní cenu splatnou hned k rukám exekutora.“

Jana: „přeju hezký den. Stane se, že na moji adresu přijde dopiš od věřitelů, pro muže který u mne měl trvalé bydliště naposledy před deseti lety. Hrozí mi nebezpečí exekuce? Jak mám postupovat? Jak zabránit této poště? Děkuji za odpověď.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, je potřeba odhlásit bývalého nájemníka na obecním úřadě. Pokud je u vás někdo přihlášen a je na něj vedena exekuce, bude chodit úřední pošta a může samozřejmě přijít i exekutor. Bude pak na zvážení (dokazování), kdo v bytě bydlí, čí jsou věci, které se zde nacházejí.“

Michal: „Dobrý den, chtěl bych se zeptat, dražební vyhlášku má každy exekutorský úřad na svém webu nebo je nějaká centrální? Jak se mohu dozvědět, které nemovitosti jsou právě v dražbě, případně si pohlídat, až se bude dražit nemovitost, o kterou mám zájem? Děkuji“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, dražební vyhlášku exekutor zveřejňuje na své úřední desce (papírové i elektronické) a zároveň zasílá na www.portaldrazeb.cz. Často se také nechává zpracovat inzerce na realitních portálech.“

Martina: „Dobrý den, chtěla bych se zeptat jak vypadá dražba (exekuce) na dům pokud je dům vlastněn dvěma vlastníky a exekuce je uvalena pouze na jednoho vlastníka. Děkuji. Martina“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, běžně se draží podíl na domu, nepř. jedna polovina. Ostatní spoluvlastníci mají v takovém případě předkupní právo. To v praxi znamená, že mají přednost na nejvyšší podání v dražbě.“

Monika: „Děkuji Vám za odpověď. Můžete mi, prosím, ještě napsat, kde přesně mohu najít vyhlášení dražby pro nemovitosti v ČR? A ještě poslední dotaz - neměl by exekutor předávat nemovitost vyklizenou, tj. bez původního majitele?“

Mgr. Michal Rudý: „Ještě jednou dobrý den, - www.portaldrazeb.cz - dosud vyklizení vůbec nepřipadalo v úvahu, podle právní úpravy platné od letošního roku bude v exekucích letos zahájených exekutor přímo v usnesení o příklepu (tím končí dražba) nařizovat vyklizení. Samotné vyklizení se však stejně bude muset provést jako nová exekuce.“

Václav: „Exekuce Nevím, jak se dostat na váš chat. Potřeboval bych se zeptat exekutora, co mám dělat, když mi dlužník z Liberce dluží cca 50 tis. Kč, je na něho vedeno asi 6 exekucí, každou vede jiný exekutor v různých městech a on údajně žádný majetel nemá. Mám vydáno rozhodnutí Okresním soudem v Liberci asi před rokem. Dlužník je bývalý taxikář, ale licenci už zrušil. Brzy by měl dosáhnout důchodového věku. Bydliště má na radnici, ale bydlí stále na původní adrese. Jediný majetek, který měl, byla 1/8 rodinného domku, ale tu prodal exekutor v Klatovech za směšnou cenu asi 25 tis. Kč a to nepokrylo ani jeho vlastní náklady.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, to je bohužel velmi častá situace. Mnoho dlužníků buď nemá majetek, nebo ho chytře schovává. Jediná možnost je vést exekuci dlouhodobě, např. až do vzniku nároku na důchod. Ale pokud dlužník nebude nic vlastnit, exekutor mu prostě nic vzít nebude moci. V tomto směru je možné doporučit jedině prevenci - prostě obchodovat jen se seriozními partnery atd. Ale chápu, že tato rada už Váš problém nevyřeší...“

MichalTU: „mám zajem o koupi bytu v aukci, dražbě, jak postupovat, jde o to že každej přihazuje peníze jde o to zda se tato částka sčítá, nebo ten kdo dá vyšší částku tak tomu předtím ta částka automaticky zůstává děkuji za odpověd Michal“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, úplně jsem neporozuměl dotazu, ale je to jednoduché. Začíná se na nějaké částce a přihazuje se vždy o částku minimálního příklepu, nebo na částku, kterou chcete nabídnout. Podání se nesčítají.“

Renata: „Dobrý den pane magistře, mám na Vás dotaz. Ráda bych koupila jeden byt, o kterém vím, že je v exekuci..Je možné i předem, než bude dražba, kontaktovat exekutora a domluvit se s ním na nějaké ceně nebo se vždy už musí čekat na dražbu? Jaké jsou u takovéto koupi rizika?“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, na ceně se domlouvat s exekutorem nelze. Jak jsem již psal, exekutor nechá byt ocenit soudního znalce a podle výsledku určí nejnižší podání v dražbě na 2/3.“

Zdenka Kozáková: „Dobrý den,mám několik exekucí.chtěla jsem se zeptat.18.3.jsem měla do 30 dni uhradit čásrku 17 000,to jsem neučinila,ted mám do 27.3.2013 zapaltit 21500,jinak druhý den přijedou a zabaví majetek.Děkuji za odpověd.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, lhůta 30 dní má jen ten význam, že pokud v ní zaplatíte, snižuje se odměna exekutora na 50% oproti tarifu, tedy exekuce Vás vyjde laciněji. Doalší postup v exekuci je rozhodnutím konkrétního exekutora či jeho zaměstnance. Doporučuji tedy s nimi komunikovat, např. domluvit splátky.“

Jitka: „Dobrý den,ráda bych se zeptala na vypisování dražby. Pokud už proběhly dvě dražby na 1/12 nemovitosti,lze vypsat třetí dražbu? A za jakou cenu? S exekutorem spolupracujeme,ale tvrdí,že dražbu vypíše ,ale za stejnou cenu jaká byla vypsaná při té druhé dražbě.Je to zákonné? Dluh není náš, jen pro upřesnění :-) ale o domeček máme zájem,ale samozřejmě bez dluhů :-)Děkuji“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, to je docela častý problém a nemá jednoduché řešení. Podle právní úpravy platné pro exekuce zahájené do konce loňského roku skutečně nelze snížit nejnižší podání pod jednu polovinu odhadní ceny. V ně+kterých případech by bylo možné uvažovat o novém ocenění - znalec by pravděpodobně zhodnotil posun cen na trhu apod. Je samozřejmě otázkou, jestli nebude cena posudku vyšší než výtěžek další dražby...“

Věra P.: „Dobrý den, jak probíhá soudní dražba? V budově soudu, kde se nemovitost řešila? je počet osob na dražbě nějak omezen? děkuji.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, exekuční dražba se koná většinou v kanceláři exekutora, někdy v dražební místnosti pro ten účel pronajaté. Stále více dražeb se koná elektronicky, tj. na internetu. Počet účastníků není nijak omezen, dražit ale mohou jen ti, kteří složí před dražbou dražební jistotu - kauci. Dražit nesmí dlužník a jeho manžel.“

Pavel: „Dobrý de, zaujala mě Vaše odpověď na vyklizení dražené nemovitosti - "Samotné vyklizení se však stejně bude muset provést jako nová exekuce". Tomu moc nerozumím, může to prosím více upřesnit ?“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, zdále se mi to nesrozumitelné už když jsem to psal... Vyklizení je jedním z druhů exekuce, tedy obvykle je to tak, že soud nařídí někomu, aby vyklidil byt, on to neudělá a oprávněný musí podat exekuční návrh, tj. návrh, aby soud nařídil exekuci a exekutor ji provedl. Vymáhá se tedy jiná povinnost, než placení. EXekuce pak vypadán tak, že exekutor vykáže povinného z bytu a odstraní i jeho věci. A to tedy nastane i v případě, že xe prodá dlužníkův byt (dům, garáž) a dlužník ho dobrovolně nevyklidí. Je to složité...“

Michaela: „Pěkný den, pokud je exekuční příkaz k prodeji nemovitosti veden u více exekutorských úřadů, jak je možné zjistit, který z nich bude mít dražbu nemovitosti na starost? Děkuji za odpověď.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, dražbu provede ten exekutor, který vydal první exekuční příkaz - to zjistíte z katastru nemovitostí, kde jsou všechny příkazy vypsány. Pokud tam nenajdete jména exekutora, bude tam spisová značka příkazu začínající např. 76 EX. A právě to číslo před EX je číslem exekutor (seznam exekutorů s těmito čísly je na www.ekcr.CZ).“

Helena: „Ještě jednou...prosím nevíte jak na takového exekutora? Když nekomunikuje? Psala jsem o tom pozemku a refinancování hypotéky...“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, spojte se s exekutorem písemně, pokud jste to ještě neudělala. Pokud se věc v přiměřené době neposune, je možné podat stížnost Exekutorské komoře ČR nebo Ministerstvu spravedlnosti ČR.“

Andrea: „Dobrý den, mám k Vám prosbu, jsme vydražitelé a již vlastníci vydražené nemovitosti, kdy dražba proběhla již 19.12.2012, usnesení o příklepu nabylo právní moci, proběhl přepis na KN.. Ovšem při návštěvě dlužníka za účelem vystěhování jsme se nyní dozvěděli, že manželka povinného podala ve lhůtě odvolání proti usnesení o příklepu, ale namísto k exekutorskému úřadu, zaslala toto odvolání k okresnímu soudu, který jej ale nechal založené ve spise a EÚ nepostoupil. Můžete mi prosím sdělit, jaký bude nyní další postup, kdo se bude odvoláním zabývat - zda Krajský soud nebo Exekutorská komora. A dále Vás prosím o sdělení, zda máme právo na vrácení již složené jistiny dokud nebude věc vyřešena?“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, o odvolání rozhodne krajský soud. Do té doby nelze vrátit dražební jistotu, bohužel. Pokud vám vznikne škoda chybným postupem soudu, můžete žádat náhradu po ministerstvu spravedlnosti, ale to je jistě na konzultaci s advokátem.“

Nikola: „Dobrý den, pokud je vydražena nemovitost, splacen dluh, co se stane s rozdílem dlužné částky a částky za kterou se nemovitost vydražila ? Ponechá si jí exekutor, nebo je nárok se té častky nějak domoci, děkuji za odpoveď“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, přeplatek, hyperocha, tj. rozdíl mezi nejvyšším podáním a vymáhaným dluhem se vrací dlužníkovi. Někdy se z přeplatku srazí na jiné exekuce - jiný exekutor postihne přeplatek exkeučním pířkazem.“

Marie Mašlová: „Ještě jednou přeji dobrý den, moc mě mrzí, že jsem se na chatu Vaší odpovědi nedočkala.“

Mgr. Michal Rudý: „Dobrý den, dotazů je opravdu mnoho, tak jen ve stručnosti. Vydat exekuční příkaz i při malém dluhu lze. Je otázkou, jestli by byl prodej přiměřený - bude záviset na ceně nemovitosti, výši všech přihlášených dluhů atd. Dluh můžete kdykoliv zaplatit. v rámci exekuce již nelze zkoumat oprávněnost dluhu, o tom se rozhodovalo v nalézacím řízení. Váš dotaz ještě předám právníkům komory. V této souvislosti doplňuji, že komora vyřizuje množství podobných dotazů či stížností a lze také přijít na osobní návštěvu do bezplatné poradny v Praze, Brně a Plzni.“