Živě na Jedničce

Záznam chatu ze čtvrtka 9. února 2012

hsb: „Co si myslíte o české organizaci Sdružení nájemníků (SON)?“

Pavel Kučera: „Dobrý den, všem tazatelům se předem omlouvam za ČJ - nejsem rodilí mluvčí :). K otázce - je dobře, že nájemci mají své sdružení tak, jak majitelé bytů (www.osmd.cz). Umožní to lepší a systematičtější ladění zákonů a každá strana má poté silnější hlas.“

hsb: „Někde jsem nedávno četl, že někt. čes. důchodci nemají na nájmy, kolik je to asi procent?“

Pavel Kučera: „Záleží na oblast - určitě to bude platit pro větší města a aglomerace. Např. v Příbrami jsou důchodci existenčně závislí na důchod aby zaplatili nájem.“

hsb: „Jak fungují dnes naše čes. soudy, pokud pronajímatel vymáhá nájmy?“

Pavel Kučera: „Soudy maji snahu, lze proces o neco zrychlit elektronickým podáním, ale často sami pronajímatelé si způsobí zpomalení procesu tím, že nepodaji už na počátku právně správně formulovanou výpověď.“

ak: „Co je největším problémem v oblasti nájmů v ČR?“

Pavel Kučera: „Ze strany pronajímatelů to, že berou na lehkou váhu to, že podnikají - měli by si nájem pojistit. Ze strany nájemců to, že přeceňuji své schopnosti po stránce příjmů. A spolecný problém je komunikace.“

Marek: „V celé problematice mne nejvíce mrzí, že nájemné nelze jednoduše přerušit stiskem jističe nebo otočením ventilu. Platební morálka lidí je úměrná jejich finanční gramotnosti a právní vymahatelnosti dluhu. Za pár let propadne polovina nemovitostí nebankovním úvěrovým společnostem a ty je snad už přestanou se ziskem prodávat, nebude komu a nastolí v systému jasná pravidla. Mýlím se?“

Pavel Kučera: „Ani bychom nechtěli, aby se nájemní vztah jen tak přerušil - občanský zákoník chrání obě strany a samozřejmě slabšího, což je nájemce. Základem je kvalitní smlouva, zajištění příjmů z nájmů a komunikace.“

Julie: „Dobry den pronajim byt za 9000 kc a služby 1000 kc el.,1000 kc plyn,1500 fond oprav.Danim pouze castku 9000Kč mesicne?“

Pavel Kučera: „Dobrý den, daníte pouze zisk - zde třeba dobrý link http://www.penize.cz/dan-z-prijmu-fyzickych-osob/68119-dan-z-pronajmu-nemovitosti-snizeni-zakladu-dane“

Petra: „Dobrý den,budu muset danit příjem z nájmu pokud jsem na rodičovské dovolené?Děkuji“

Pavel Kučera: „Je třeba přistoupit k příjmu z nájmu jako příjem z jakékoliv činnosti - zde link na obdobný dotaz http://www.penize.cz/dan-z-prijmu-fyzickych-osob/71866-sleva-na-poplatnika-manzelaku“

milovníci karavánků: „Dobrý den, pokud bychom chtěli pronajmout karavan v době letních dovolených, musím platit daň? A co by mělo v takové smlouvě být?“

Pavel Kučera: „Dobrý den, bude záležet na výši příjmů z této činnost, jestli se jedná o hlavní či vedlejší zdroj příjmů apod. Určitě bych ale nepoužil standardní nájemní smlouvu. Zásadní je jasné ustanovení, že se jedná o časove omezené použivání věci a penále při nepředání věci v zpět v dobrém stavu. Nezapomeňte také na kauci a pojistěte si to proti poníčení atd.“

Marie Hrubá: „Přeji dobrý den, prosím poraďte. Bydlím v nájemním bytě. Cena za nájem je 8000kč/měsíc, v této ceně nejsou zahrnuty poplatky za služby a média (uvedeno ve smlouvě), tudíž plyn a elekřinu si platím na své jméno u dodavatelů. Ovšem, majitel chce nyní po 5-ti letech pronájmu zpětně zaplatit zálohy za vodné a stočné, o kterých nikdy za tu dlouhou dobu nebyla řeč. Ve smlouvě je sice psáno, že součástí smlouvy je také výpočtový list, ale já jsem tento list za celých pět let neviděla a ani nepodepsala. Ve výpočtovém listě je uvedena položka za nájem 8000kč, a za vodné stočné 600kč, dále odpady, a společné prostory. Požaduje majitel bytu doplatek za 5let oprávněně? Předem děkuji za odpověď.“

Pavel Kučera: „Vše záleží na tom co jste podepsala. Poradil bych se v poradně SON - http://www.son.cz. Určitý nárok může mít, ale nejsem si jistý zda-li celých 5 let zpět. Každopádně - coby účastníkem smlouvy si tyto věci musíte pohlídat, tedy měla jste onen výpočtový list vyžádat.“

Monika Liptáková: „Dobrý den, aktuálně řeším problém s podnájemkyní, ze dne na den mi oznámila, že nemá na placení nájemného a z bytu se odstěhovala. Nedodržela výpovědní lhůtu uvedenou ve smlouvě. Nic nedluží, ale zároveň do doby, než najdu jiného nájemce musím náklady na byt hradit já. Lze toto řešit jinak než soudně? A je možné nějaké finanční vyrovnání s podnájemkyní? Předem děkuji za odpověď.“

Pavel Kučera: „Dobrý den, upřimně buďte ráda, že to takto relativně v pohodě dopadlo. Reálně jinak než soudně či domluvou to nevyřešíte“

Jitka: „Dobrý den, pokud pronajmu byt za 10000 Kč, náklady jsou 6000 Kč, budu odvádět daně z jaké částky (z 10 tisíc nebo ze 4 tisíc)? A kolik procent. Děkuji Vám za odpověď.“

Pavel Kučera: „Dobrý den, obecně se platí nájem z příjmů, kde se odpočítává poté uznatelné náklady z podníkání a poté se daní zisk - zkrátka byste platila daň ze 4000,- měsíčně. Důležitý bod: např. pojištění nájmu si můžete tzv. odepsat z daní.“

Horká Jiřina: „Dobrý den, se souhlasem družstva pronajímám byt podnájemínkovi. Na úřadě mi sdělili, že nemusím hradit daň z nájmu, pokud nepřesahuje částku např. 4000,-. Je to tak? Děkuji za odpověď. J.H.“

Pavel Kučera: „Dobrý den - ano, protože můžete vydělat 48 000 ročně než platíte daň. Ale, DP musíte podat každopádně.“

martina: „Dobrý den,prosím můžete nám poradit,jak máme postupovat,když 6 let bydlíme v pronajatém bytě,kde v nájemní smlouvě máme,že za nás bude placeno odvoz odpadu,a nyní nám přišly exekuční výměry na zaplacení odpadu,dále mi majitelka bytu nikdy nepředloží vyučtování za služby,elektriku,plyn,pouze mi SMS zprávou sdělí částky,které máme uhradit. A to jsme toto pondělí na energetických závodech zjistili,že každý rok nezaplatila 2 zálohy-ale od nás se peníze vzala,a mi máme nedoplatky.Prosím,zda-li by jste mi mohl jěště poradit jak postupovat,například v celém bytě je špatná instalace elektriky,na to upozorňuji 3 roky,ale majitelka tvrdí,že na opravu nemá. A je naše povinnost zaplatit odvoz odpadu 2 krát? Jsme už docela zoufalý,máme složené kauce,a na vrácení prý majitelka nemá. Děkuji za radu“

Pavel Kučera: „Dobrý den, obávám se, že ve Vašem případě je třeba se obrátit na právní pomoc - zkuste www.son.cz. Ve vašem případě budete muset asi zaplatit exekuční výměr a následně soudit se s pronajímatelem :(.“

PC: „Když nájem je nižší než spotřeby z jaké částky budu odvádět daň?(nájem 3706,- a spotřeby 4000,-Kč)“

Pavel Kučera: „Daň se platí z příjmů od 48 000 Kč ročně. Ve Vašem případě jste ve ztrátě, tudíž spíše bych řešil přefakturování spotřeby v reálné výši.“

David: „Zdravím Vás, nájemci mi opustili byt neznámo kam a zanechali za sebou osobní věci, nábytek atd. Co s tím? Musím ty věci někde uskladnit nebo je můžu za nějakou dobu vyhodit? (případně jak dlouho věci musím uskladnit) Děkuji“

Pavel Kučera: „Nově podle OZ má nájemce ohlašovací povinnost, respektive musí Vám dát vědět a nechat u Vás či u někoho, na kterého máte kontakt, klíče. Tím řečeno, jestli platí tak smlouva platí. Jestli neplatí, dle zákona je to otázka doručení výpovědi po nezaplacení 3 nájmů a po dalších 3 měsíců převzetí byt zpět. Prakticky? Jsou tací, které to odstěhuji, jelikož v nepřítomnosti zjistili třeba havárii vody/plynu atd. atp. Poraďte se s právníky a každopádně uskladněte přiměřeně.“

ZZZZZ: „Má vliv na daň z příjmu taky příjem?“

Pavel Kučera: „:).“

Stanislav: „Dobrý den, kdy se prosím podává daň z příjmu, když pronajímám byt a mám z něj zisk. Děkuji za odpověď.“

Pavel Kučera: „Dobrý den, například ve 2010 to bylo k 31. března. Použijete-li daňového poradce tak ke konci června.“

Paar Petr: „Zdravím vás pane Kučero.Par Brno...mám na vás dotaz když prodám byt po mamince který mě patří od loňského září jaká z něho bude daň..spadnu do daněš z příjmu? a co se vlastně daní rozdíl ceny nebo částka celá????děkuji za odpověď...“

Pavel Kučera: „Dobrý den, budete platit daň z nemovitosti, pár %. http://www.finance.cz/dane-a-mzda/financni-kalkulacky/nemovitost/“

Radek: „mohu uplatnit také nějaké odpočitatelné položky při výpočtu daní. Já i manželka jsme důchodvi a jinou činnost než pronájem nemáme.“

Pavel Kučera: „Jde o to přesvědčit F.U., že náklady, které nárokujete, jsou spjatý s danou činností (příjem z nájmu). Je-li to jediný příjem mimo důchodu, tak bych si ten příjem z nájmu zajistil pojištěním, který lze posléze odepsat z daní. Dávejte pozor na příjem z nájmu vs. příjem z důchodů.“

Lucie, Brno: „Dobrý den, pane Kučera, prosím, manžel pronajímá "svůj" byt, řádně příjem z nájmu bytu každý rok přiznává, avšak v loňském roce převedl svůj byt na svoji maminku. Nájemní smlouvu jsme neměnili, realitní kancelář nám řekla, že vzhledem k vlastnictví v rámci rodiny, může nájemní smlouva zůstat mezi mým manželem a stávajícím pronájímatelem i nadále, rádi bychom i tak nadále na manžela příjem přiznávali, ale je to tak možné, když je nyní vlastníkem bytu matka mého manžela? Nebo musí příjem z nájmu přiznat a zdanit nyní noě maminka mého manžela, tzn.nová vlastnice bytu? Předem děkuji za Vaši odpověd Lucie, Brno“

Pavel Kučera: „Jestli byt vlastní matka, tak matka zodpovídá - jiná fyzická osoba vlastní i má příjem.“

Marek: „Dobrý den, chtěl bych se zeptat, zda je dǎnová sazba ze zisku u pronájmu bytu (vedlejší zdroj přijmu) vždy 15 procent? Pronajímam byt za 10 tis. Měsíčně.“

Pavel Kučera: „Mělo by to být 15% ve Vašem případě“

Kaladze: „Dobrý den, zaslechl jsem jak jste říkal, že podle Občanského zákoníku je výpovědní lhůta z nájmu bytu 3 měsíce, jestli že si pronajmu byt a ten kdo ho pronajímá to nikde nenahlásí, nepřizná daň z přijmu, tak tato lhůta neplatí?“

Pavel Kučera: „Výpovědní lhůta vychází z občanského zákoníka.“

Miluše: „Dobrý den, chci pronajímat byt, nájemné 4 000,Kč měsíčně, musím mít živnostenský list?“

Pavel Kučera: „Dobrý den, nemusíte.“

jirka: „Když pronajmu byt na dobu určitou, mužu najemce po této době vystehovat.“

Pavel Kučera: „Ano.“

Vlasta Průchová: „Dobrý den, měla bych dotaz na pana Kučeru: pronajímala jsem byt, ale podnájemci neplatili, došlo to tak daleko, že na nich dlužný nájem vymáhá exekutor. Chci se zeptat, zda se po vymožení exekuce platí z dlužné částky daň z příjmu a jakou formou ? Děkuji Průchová“

Pavel Kučera: „Ano, standardně.“

Radek: „Dobrý den,chci se zeptat co jestli mužu nájemníka vystěhovat ihned po nazaplacení prvního nájmu tak jak to máme uvedeno ve smlouvě a nájemníci stím souhlasili nebo musim dodržet lhuty uvedene někde v zákoně.“

Pavel Kučera: „Dobrý den, směrodatný je občanský zákoník - v tomto případě "3+3", tedy musí dlužit 3 měsíce abyste mu mohl dát výpověď s min. výpovědní lhůtou 3 měsíce.“

HoPík!: „Dotaz na p. Kučeru: chci pronajímat svůj družstevní byt. Je lepší ho převést do Os.vlastnictví anebo nechat družstevní? Podotýkám, že i družstevní byt lze běžně pronajímat… Jen se ptám, která z variant je lepší (z hlediska financí i z hlediska realizace, smluv, praxe, apod.) Děkuji za odpověď.“

Pavel Kučera: „Osobní názor - život je jednodušší když je dobře fungující družstvo a to po stránce právní i nakládání s majetkem, ze strany majitele/družstevníka. Pro potřeby pronájmutí není reálný/podstatný rozdíl.“

Ina Malá: „Dobrý den, budou i nadále možné náj.smlouvy na dobu určitou?“

Pavel Kučera: „Ano, a doporučuji max. roční lhůty, který se obnovuje.“

Ivona Lencová: „Dobrý den ráda bych se zeptala, když máme v nájemní smlouvě o bytu výpověď po jednom nezaplaceném nájmu, zda tato platí, když to neodpovídá občanskému zákoníku. A ještě jeden dotaz týká se předkupního práva, které máme na prodej bytu, ve kterém jsme v podnájmu a vložili jsme nemalé finance na jeho rekonstrukci, zda je to nějak napodnutelné, pokud nám byt majitelé nechtějí prodat. Moc děkuji Ivona“

Pavel Kučera: „Bohužel neplatí. Vše je napadnutelné, poraďte se s právníkem.“

Jindra Novotná: „A je možné uzavírat najemní smlouvu pouze na dobu určitou třeba na 2 měsíce, a po zaolacení vždy prodloužit zase o dva měsíce ? Dík Novotná“

Pavel Kučera: „To bych spíše uzavřel smlouvu na měsíc jako např. mají ubytovny, jestli chcete být "hyperochráněné".“

Karel: „Dobrý den,můžete mi poradit,kde nejlépe stáhnu vzor nájemní smlouvy na internetu?“

Pavel Kučera: „Buď na SON.cz ci tuším i osmd.cz anebo na www.pojisteni-najmu.cz“

Dominika: „Dobrý den, bydlíme v nájmu RD, je to dvojdomek s jedním číslem popisným. Bylo nám oznámeno majitelem, že nemusíme platit poplatky za televizi a rádio, protože je platí on ve svém inkasu. Nebude po nás stát dodatečně požadovat tyto poplatky?“

Pavel Kučera: „Mějte to stanovené ve své smlouvě a budete kryti.“

Martina S.: „Dobrý den, jsme v pronájmu a chtěla jsem se zeptat, jak je to když nám odcházejí baterie u dřezů, umyvadel atd? Bydlíme tu 2 měsíce a baterie byly v takovémto stavu už první den. Kdo má hradit nové?“

Pavel Kučera: „Obecne platí, že menší / drobné úpravy hradí nájemce. Otázka je definice "odchází". Zkuste domluvit, že opravíte na vlastní náklady a pronajímatel započte vůči nájmu. Jako vždy, mějte to písemně potvrzené.“

Dagmar: „Dobrý den. Pronajímám byt 4 studentům, kteří končí studim v červnu t.r. a současně zkončí i pronájem. Dva z nich se však rozhodli, že se z bytu odstěhují o 2 měsíce dříve. Zbylí dva chtějí snížit nájemné o polovinu. Prosím o radu, jak mám v této situaci reagovat. Děkuji.“

Pavel Kučera: „V takové situaci se buď rozhodnete, že budete postupovat sociálně anebo budete trvat na svých právech, tedy Ti, na který je smlouva napsaná, musí hradit plnou výši.“

Kamil: „Dobrý den, v Ob. zákoníku je uvedeno, že je možné sjednat jinou výpovědní dobu, pokud zákoník nebo jiný pr. předpis nestanoví jinak. Ve smlouvě máme tedy výpovědní dobu 15-ti denní v případě neplacení nájmu. Je to právně napadnutelné? A mám povinnost nájemci sehnat náhradní bydlení či ubytování pokud nájemce podepíše, že se vzdává nároku na náhradní ubytování?“

Pavel Kučera: „A občanský zákoník právě stanovuje 3 měsíce, tudíž nelze. Podle zákoníku má nárok dle důvodu výpovědi.“

Pavel: „Dobrý den je možné někde stáhnout velmi dobrou nájemní smlouvu na dobu určitou děkuji za odpopvěd“

Pavel Kučera: „Dobrý den, zkuste na www.pojisteni-najmu.cz anebo na www.SON.cz a zavolajte / napiste jim.“

Vlaďka: „Dobrý den, pronajímám byt v os.vlastnictví. Někdo mi radil, že nejméně problematické je místo nájemní smlouvy sepsat pronájemní smlouvu. Vyhnu se tím 3+3 ? Děkuji“

Pavel Kučera: „pronajemni sml. ne-existuje, zkuste sml. typ ubytovna, ale otazkou je, zda-li najemce na to pristoupi.“

Petra Novotná: „Dobrý den, cožpak opravdu v případě neplacení nájemného platí 3 měsíční výpovědní doba?Nemůžu se třeba již po měsíci obrátit na soud?“

Pavel Kučera: „Bohuzel ne, az po 3 mesice neplaceni muzete dat vypoved, kde je stanoveno, ze je vypovedni lhuta a navic ma 60 dnu na odvolani.“

jarda: „Dobrý den, mám pronajatý byt, a nájemník neplatí. Jak řešit tuto situaci, a jak se postupuje při dani z příjmu. Děkuji“

Pavel Kučera: „Přiznávám se, že si nejsem jistý jak je to s DP v takovém případě, mám pocit, že ne. Jestli neplatí, komunikace - velice pravidelná a osobní a co nejdříve dát k soudu. Pozor, peníze můžete soudně nárokovat okamžitě, tedy nemusíte čekat na 3+3. A dal bych každý měsíc samostatně k soudu. Obecně bych do nájemních smluv zakomponoval rozhodčí doložku.“

mirek: „Dobrý den.Pronajímal jsem byt 10měsicu.Učtoval jsem si za mesic 5tis,naklady byly 3900 mesíčně.Musím odvádět daň z celych 50tis,nebo jen z 11tis čisteho zisku.Děkuji“

Pavel Kučera: „Ze zisku.“

Čermáková: „Prosím, mohl byste víc vysvětlit níže připojenou Vaší odpověď? Jak si příjem z nájmu pojistit a proč si dávat pozor na příjem vs důchod? Děkuji Pavel Kučera: Jde o to přesvědčit F.U., že náklady, které nárokujete, jsou spjatý s danou činností (příjem z nájmu). Je-li to jediný příjem mimo důchodu, tak bych si ten příjem z nájmu zajistil pojištěním, který lze posléze odepsat z daní. Dávejte pozor na příjem z nájmu vs. příjem z důchodů.“

Pavel Kučera: „Na internetu najdete informace o pojistovne, ktere nabizi pojisteni najmu - staci vyhledat ty dve slova. Anebo volejte 800787878. Ve veci duchodu vs. prijem, nejsem si jisty jak je to momentalne ohledne srazek - preptejte se na CSSZ.“

Ilona: „Dobrý den, mluvil jste o tom, že po nezaplacení nájmu v termínu nájemník nemůže podat žádost o vystěhování do 14 dní.mohu se zeptat,jak to tedy podle zákoníku funguje?Děkuji za odpověď“

Pavel Kučera: „Dobrý den, po 3 měsíců neplacení můžete dát výpověď s 3 měsíční výpovědní lhůtou“

Hana Zelená: „Dobrý den, koupila jsem byt, ve kterém bude bydlet nevlastní syn. Žádný nájem mi platit nebude. Musím mít s ním nějakou smlouvu? Děkuji“

Pavel Kučera: „Záleží na kvalitě vztahu :).“

Jana: „Dobrý den, chtěla bych se zeptat jaké nebezpečí hrozí či jaký je další postup v případě, že pronajímatel mnoho let pronajímá svůj byt, neplatí daň z příjmu a najednou ho zlý soused anonymně nahlásí na finační úřad z důvodu pronajímání bez předchozího ohlášení. Děkuji“

Pavel Kučera: „To samé co hrozí u každého bonznutí. Obecně FU bude tvrdší a tvrdší.“

Ivona Lencová: „Dobrý den ráda bych se zeptala, když máme v nájemní smlouvě o bytu výpověď po jednom nezaplaceném nájmu, zda tato platí, když to neodpovídá občanskému zákoníku. A ještě jeden dotaz týká se předkupního práva, které máme na prodej bytu, ve kterém jsme v podnájmu a vložili jsme nemalé finance na jeho rekonstrukci, zda je to nějak napodnutelné, pokud nám byt majitelé nechtějí prodat. Moc děkuji Ivona“

Pavel Kučera: „Neplatí. Napadnutelné je vše, záleží na kvalitě smlouvy.“

Daniela: „Dobrý den. Chtěla bych se zeptat jestli se platí nějaká daň z družstevního bytu? Předem děkuji za odpověď.“

Pavel Kučera: „Pouze ze zisku z příjmu. Z převodu družstevních práv nikoliv.“

milovníci karavánků: „Děkuji za odpověd, koukali jsme že pronájem se pohybuje kolem 7 tisíc na týden. Záleží tedy, na kolik týdnů by se našli zájemci. Byl by to vedlejší zdroj příjmů- nárazový, náhodný, jestli by někdo chtěl. V takovém případě se odvádí daň z jak velikého přijmu. Nevyužíváme hho po celé léto a stojí na zahradě. Děkujeme“

Pavel Kučera: „Dobrý den, až od určité výsi, kterou teď z hlavy si nevybavím. Ale ta výše není nijak závratná.“

Andrea: „Dobrý den, chtěla jsem se zepat jak bych mohla pronajmout byt, který je stále v SJM. Bývalý manžel záměrně protahuje rozdělení majetku. Byt je prázdný a veškeré poplatky platím já. On přispívat do rozdělení nechce. Díky za odpověď. S pozdravem Karhanová“

Pavel Kučera: „Pronájmout asi můžete, ale může nárokovat část příjmů a může věci komplikovat.“