Dobré ráno

Záznam chatu z úterý 15. března 2016

Andy: „Jaké nejdůležitější právní normy jsou, když jsem majitelem bytu v bytovém domě? Jaké mám práva a povinnosti?“

Mgr. Martin Kroh: „Výčet je opravdu pestrý, ale začít je třeba u zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, prováděcím předpisem jsou především nařízení vlády 366/2013 Sb. a 308/2015 Sb. o vymezení běžné údržby a drobných oprav. Pokud jde o služby, pak je to zákon 67/2013 Sb. o službách a vyhláška 269/2015 Sb o rozúčtování nákladů na teplo a vodu.“

nicole: „dobrý den, pane doktore, bydlela jsem v nájemu, po skončení mi pronajímatel bez dalšího odmítl vrátit kauci a řekl, že jsem mu zničila lišty, které byly špatné od samého začátku a upozorňovala jsem ho na to. Peníze mi nevrátil, co mám dělat? děkuju a pěkný den“

Mgr. Martin Kroh: „Zkuste se obrátit na Sdružení nájemníků České republiky, kde můžete svou konkrétní situaci konzultovat a získat i radu, jak postupovat. Osobně vidím jako klíčové, nakolik jste prokážete, že jste na zničení lišt pronajímatele upozornila.“

ANTIMONY: „Může vystěhovat správa domu ze společných prostor věci, které jsou v soukromém vlastnictví někoho kdo v tom domě - bytovém domě - bydlí - když předtím slíbila, že jí to nevadí a pak obrátila a věci vystěhovala?“

Mgr. Martin Kroh: „Obecně platí, že nemůžete své věci odkládat do společných prostor domu, často tomu budou bránit i požárně bezpečnostní předpisy. Za správu společných částí domu je odpovědný vlastník nemovitosti, bytové družstvo či společenství vlastníků jednotek a ke správě společných částí patří i jejich úklid.“

SK: „Jednou u nás nebyla domovní schůze - v jednom kalendářním roce - ale obvykle bývá každý kalendářní rok, jak se proti tomu mohou majitelé bj bránit? Jde o bytový dům - panelák.“

Mgr. Martin Kroh: „Často stačí jen upozornit statutární orgán, který je za svolání shromáždění vlastníků odpovědný. V krajním případě je možné svolat zasedání shromáždění vlastníků se souhlasem 25% hlasů vlastníků jednotek v domě. Úpravu najdete v zákoně 89/2012 Sb., občanském zákoníku.“

ii: „Dobré ráno, padlo už jednoznačné rozhodnutí, zda je nutná účast notáře na shromáždění vlastníků jednotek při schvalování nových stanov, resp. uvedení původních do souladu s NOZ? Pokud nepadlo, jaký je Váš názor na jeho přítomnost.“

Mgr. Martin Kroh: „Padla hned dvě rozhodnutí, bohužel jak tomu v době čerstvé platnosti nové právní úpravy (občanský zákoník) často bývá,obě rozhodnutí jsou rozdílná. Zatímco v "Čechách" se bez účasti notáři pravděpodobně obejdete, olomoucký Vrchní soud přijal opačný právní názor. Zastávám názor, že ke změně stanov není třeba účasti notáře a v tomto směru se snažím s kolegy i vystupovat.“

Michaela Lehka: „Dobre rano, nas soused ma ve zvyku predevsim v letnich mesicich na vedlejsim balkone kourit marihuanu a vsechen kour jde prave k nam na balkon nebo jeste hur do bytu. Mohu se nejak branit?“

Mgr. Martin Kroh: „Obecně platí, že vlastník věci nesmí obtěžovat sousedy pachem, kouřem a dalšími způsoby. Problémem je právě vámi popsaný stav, kde kouří na lodžii. Určitě bych zkusil jít cestou dohody, a to i za podpory členů statutárního orgánu SVJ nebo BD či vlastníka bytového domu. Upozornit lze samozřejmě i policii nebo občansko-správní odbor obce či městské části. Jinou věcí jsou technická opatření na vaší straně (způsob větrání, příp. nová okna či vstupy na balkon nebo zasklení lodžie), ale rozumím, že taková reakce vyvolává zpravidla potřebu investice z vaší strany, proto uvádím jen pro dokreslení technického řešení.“

Věra: „Pro Energetic.náročnost budovy po nás chtějí projektovou dokumentaci, kde ji získat? Byty nám prodala obec, které je převedla místní firma,nyní v zahraničním vlastnictví...Díky“

Mgr. Martin Kroh: „Obecně platí, že PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) odpovídá vlastník nemovitosti (včetně bytového družstva) či společenství vlastníků jednotek. Obraťte se tedy na vlastníka domu či statutární orgán SVJ nebo BD. Ten může samozřejmě vstoupit do jednání s obcí či předchozím majitelem domu, zda PENB nepořídil, jinak nechá průkaz zpracovat.“

Ivona: „Dobrý den, chtěla bych se zeptat, zda je povinnost vlastníka platit daně z pronajímání bytu i v případě, že nájemce (příbuzný) platí pouze provozní náklady na byt + energie bez další "přirážky". Případně od jaké částky "navíc" mimo provozní poplatky je povinnost daň platit. Děkuji za odpověď.“

Mgr. Martin Kroh: „Necítím se daňovým odborníkem, ale platí, že daň z příjmu platíte z nájemného, zálohy na služby jste zpravidla povinna nájemci vyúčtovat a vzájemně si vyrovnat případné přeplatky či nedoplatky. Ve vašem případě samozřejmě po dohodě.“

Iret: „Jak by měla probíhat oprava elektr.rozvodů společných prostor SVJ? Nejprve oprava a pak revize nebo opačně?“

Mgr. Martin Kroh: „Záleží na odhadu stavu věci, revize mají svůj předepsaný obsah a hlavně termíny! Jinak obecně platí, že oprava zpravidla reaguje na zjištění z revizní zprávy.“

Iva: „Dobré ráno, jsem majitelkou bytu, který jsem pronajímala. Pronájemce 2 měsíce nezaplatil náklady spojené s bydlením, byt opustil a ještě odcizil zařízení v bytě za 4500,-. Klíče pouze nechal ve vedlejším bytě. Krádež řešila Policie ČR a vše skončilo na odboru Magistrátu jako porušení práv. Pronájemce se tam před komisí dušoval, že bude splácet. Bohužel se nic podobného nestalo. Ptám se, do jaké dobu mohu podat žádost k soudu? děkuji za odpověď“

Mgr. Martin Kroh: „Určitě bych doporučoval konzultovat s právníkem z důvodu včasného i věcně správného postupu a podání žaloby. Můžete se také obrátit např. na Sdružení nájemníků ČR, kde Vám případně poradí.“

Josef25: „Dobrý den pane Kroh,je možné do stanov navrhnout a nechat schválit např. měsíční kompenzaci např. 100,-Kč pro nájemní byty.Většina nájemníků si totiž neuvědomuje svůj stav k nemovitosti a nám se velmi těžko prokazuje poškození apod.“

Mgr. Martin Kroh: „Odpověděl jste sám: "velmi těžko se prokazuje poškození". Diskuze o povaze stanov či domovních řádů a zakotvení "peněžních sankcí" v nich není u konce, skoro bych odhadoval, že většina odborníků bude zdrženlivá a je otázkou, nakolik by vámi uvedenou "měsíční kompenzaci" a hlavně její uplatnění posuzoval v případě sporu soud. Za sebe mohu uvést, že jsem zejména u bytových družstev zastáncem myšlenky, že by vnitřní úprava poměrů v bytovém družstvu (zřejmě i váš případ - viz "stanovy" a "nájemníci"?) mohla být důslednější.“

KLÁRA VEJVODOVÁ: „POUZE ZASÍLÁM HEZKÝ POZDRAV A MÁM HNED HEZČÍ RÁNO, ŽE VÁS VIDÍM NA OBRAZOVCE. Děkuji, dotazy od Vás jsem již dostala:-)) Klára Vejvodová předseda SVJ Zborovská“

Mgr. Martin Kroh: „Moc děkuji, odteď mám lepší ráno i já!:-) Přeji Vám hezký den rovnou ze studia, Martin Kroh“

Lenka: „Dobré ráno, bydlím v nájemním bytě. Je dána doba, do kdy má majitel předat roční vyúčtování. Majitel však ještě nikdy tento termín nedodržel, co dělat v tomto případě. Děkuji“

Mgr. Martin Kroh: „Odpověď naleznete v zákoně 67/2013 Sb. o službách. Lhůta pro předložení je do konce dubna, pro vyrovnání přeplatků či nedoplatků do 4 měsíců poté.“

Dana: „Dobré ráno pane doktore, jsme dům SVJ, výbor nechal zabetonovat odpad v prádelně domu, odvézt bubnovou pračku, ždímačku, byl odepojen elektroměr, nedá se ani madlovat, na dopis neodpověděli, jak dál postupovat, když ve smlouvě o vlastnictví bytu mám toto všechno uvedeno. Děkuji za odpověď.“

Mgr. Martin Kroh: „Předpokládám, že o takové úpravě prádelny bylo rozhodnuto shromážděním vlastníků v domě. Pak samozřejmě může dojít ke zrušení prádelny, případně jinému využití společné části domu (předpokládám, že jím je i prádelna).“

ohainka karel praha: „Dobry den.Jsem clenem druzstva vlastniku. (10 majitelů )Dotaz:je možné nepovolit pronájem bytu?Stava se že podnajemnici se nechovaji dobře a obtěžují.Dekuji“

Mgr. Martin Kroh: „Jde-li o bytové družstvo, pak obecně platí, že k podnájmu je třeba souhlas družstva. Pravidlo a tedy i odpověď byste mohla nalézt ve stanovách BD. Jde-li o společenství vlastníků, pak je situace složitější, souhlas SVJ k pronájmu jednotky její vlastník nepotřebuje.“

Draha: „Letos musíme umístit na dům tabulku Energetické náročnosti budovy. Co se stane těm,kdo toto neumístí. Domnívám se,že mnoho SVJ o tomto nemá informaci. Vše je zbytečně složité, proč musí být vedeno účetnictví. Živíme s tím další pracovníky. Děkuji za odpověď“

Mgr. Martin Kroh: „Sankci za neumístění hledejte v "energetických" předpisech, o jejím faktickém uložení v případě SVJ bych byl spíše optimistou, že to skončí výzvou k nápravě a teprve poté uložením sankce. SVJ je účetní jednotkou, která má povinnost vést účetnictví. Otázkou je, jak zajistit efektivní správu, která může být v konečném důsledku i výhodná (množstevní slevy, benefitní programy, apod.). Hledal bych optimálního dodavatele správních služeb!“

Kveta: „od sousedu jde z bytu neprijemny zapach na spolecnou chodbu ale když na chodbe vetrame oni zase zaviraji a chteji se hadat co mame delat“

Mgr. Martin Kroh: „Rozumím, hodně častý, nicméně bohužel pro vás v praxi obtížně řešitelný problém. Zkusil bych požádat o pomoc vlastníka nemovitosti, výbor společenství vlastníků či představenstvo bytového družstva. V krajním případě lze řešit soudní cestou (vlastník jednotky je povinen dodržovat rozumné pokyny pro užívání společných částí domu), velmi pravděpodobně by soud mohl v případě prokázání chování vlastníka jednotky v rozporu s právem či vnitřními pokyny (domovním řádem) vyslovit povinnost zdržení se takového chování a porušení takového rozhodnutí by mohlo vést až k nucenému prodeji bytové jednotky. Podotýkám, že ani za předešlé právní úpravy mi takový případ není znám. Ještě dodávám, že výhodou bytového družstva může být zahájení procesu vyloučení z družstva, ale součástí této cesty je také případný soudní přezkum rozhodnutí bytového družstva.“

martina: „Dobrý den, jeden ze sousedů v bytovém domě pronajímá byt dvojici silných kuřáků, situace je příšerná, domluva neplatí, pronajímatel odmítá řešit. Bylo mi řečeno, že společenství vlastníků si nemůže určit, že dům je nekuřácký. Je to pravda? Zkoušela jse i hygienické stanice, ale tvrdí, že je to neměřitelné. Děkuji moc.“

Mgr. Martin Kroh: „Váš dotaz patří k nejčetnějším, takže děkuji za podnět pro budoucí úvahy o změnách právní úpravy. Nicméně vás nepotěším, věcně opravdu nejde o jednoduché řešení. Souhlasím s tím, že povinnost by měl obecně ukládat jen zákon a úpravu povinností v případě užívání formou vnitřních pravidel vidím spíše řešitelnou u bytových družstev (a mohla by to být do budoucna i jejich "znovuobjevená" výhoda). Samozřejmě nad rámec řešení souseda můžete zvolit i technická opatření na vlastní straně (způsob větrání, výměnu oken či zasklení lodžií). Neuvádím to samozřejmě jako radu, nýbrž jen z důvodu úplnosti výčtu možné obrany.“

Alena: „Dobrý den, jsem vlastník panelákového bytu a chci si dát na vnější parapet truhlíky. K jejich zajištění bych chtěla přišroubovat "ohrádku", silnější drát nebo něco podobného. Potřebuji také souhlas SVJ? Děkuji.“

Mgr. Martin Kroh: „Jedině v případě, že byste podstatně zasáhla do společné části (zábradlí či panelu/zdi), jinak bych pro umístění květináčů a jejich zabezpečení souhlas SVJ neviděl jako potřebný.“

Anna: „Dobrý den, prosím, jsou povinné měřiče tepla v jednotlivých bytech (panelák)? My stále platíme rozúčtováním dle podlahové plochy, měřiče nemáme. Jsme společenství vlastníků. Děkuji.“

Mgr. Martin Kroh: „Ano, i v případě SVJ.“

Karel: „pane doktore dobrý den, pro objektivitu jednání čl. schůze jsem požádal o souhlas se zvukovým záznamem. Jednou mi byl povolen. Po druhé byl zamítnut s odůvodněním o slovíčkaření. mohu i přes nesouhlas si schůzi nahrát? děkuji“

Mgr. Martin Kroh: „V každém případě byste měl oznámit, že průběh chcete nahrávat. Osobně se kloním k názoru, že by to mělo být se souhlasem přítomných a doporučuji pořizovat oficiální záznam pro pozdější zpracování zápisu z jednání.“