Praha – Chcete překlenovací úvěr ze stavebního spoření refinancovat hypotékou? Nízké sazby na trhu hypoték tomu sice nahrávají, avšak dost možná se vám to nepodaří. Stavební spořitelny totiž v období nízkých úroků těžko konkurují nabídkám bank. A tak zvolily jinou taktiku: brání klientům v odchodu. A často za každou cenu - předčasné splacení úvěrů buď vůbec nepovolí, anebo hrozí až statisícovými pokutami.
Stavební spořitelny válčí s klienty. Brání jim v refinancování úvěrů
Stavebním spořitelnám teče do bot. Nejenže klesá zájem lidí o stavební spoření, v posledních letech od nich houfně odcházejí také dlužníci. Počet i objem úvěrů spadl za posledních šest let takřka na polovinu. A to se stavebním spořitelnám nelíbí a vůči klientům, kteří od nich chtějí zběhnout, nasadí často těžké zbraně.
„Aktuální situace je taková, že předčasně splatit meziúvěr neumožňuje Modrá pyramida, Českomoravská stavební spořitelna a Wüstenrot. Odchod povolí pouze za podmínek, které transparentně spořitelny uveřejňují – např. rozvod žadatelů, úmrtí či prodej nemovitosti. Případně pokud je úvěr refinancován novým meziúvěrem dané spořitelny. Modrá pyramida navíc boj přitvrdila v tom, že nevydává souhlas se zřízením zástavního práva na 2. místo,“ popsala situaci na trhu úvěrová specialistka Partners Lucie Drásalová.
Před lety přitom byla možnost předčasného splacení hypoúvěru bez sankce jednou z hlavních vábniček, na niž spořitelny lákaly klienty. Jenže ve smlouvách či obchodních podmínkách si ponechaly poznámku, že splatit tzv. překlenovací úvěr lze pouze se souhlasem stavební spořitelny. Právě s tímto zdánlivě formálním ustanovením nyní operují.
Objem úvěrů ze stavebního spoření poskytnutých v příslušném roce (v mld. Kč)
„Dezerce“ je drahá
Navíc hrozí klientům za odchod pokutou. Například u Wüstenrotu jsou to 3 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce přidělení cílové částky. V řeči absolutních čísel: chce-li klient předčasně splatit 1,7 milionu korun a do přechodu na řádný úvěr mu zbývá 6 let, zaplatí stavební spořitelně na pokutě přes 300 tisíc korun!
Klienty Českomoravské stavební spořitelny vyjde odchod o něco levněji. Spořitelna jim naúčtuje poplatek ve výši 5 % z předčasně splacené části úvěru. Pokud tedy chce dlužník doplatit 1,7 milionu korun, zaplatí navrch 85 tisíc korun.
Pokuty stavební spořitelny odůvodňují náklady, které s předčasným splacením úvěru mají. Zaplatit dle svých slov musí pracovníky, kteří předčasné splacení vyřizují. A přicházejí i o zisk, tedy budoucí výnosy, které by jim klient zaplatil na úrocích, pokud by neodešel ke konkurenci.
„Splácení překlenovacích úvěrů musí být ze strany stavební spořitelny regulováno, protože musí dodržovat regulatorní opatření a udržovat likviditu v optimální výši z důvodu své stability. V případě poskytnutí překlenovacího úvěru musí stavební spořitelna zajistit rezervaci určitého objemu prostředků v závislosti na jejich objemu a době plánovaného období splácení úvěru,“ vysvětlila v rozhovoru pro portál ČT24 mluvčí Wüstenrotu Helena Dušková. Nutno ovšem připomenout, že stejným problémům čelí i klasické banky. Ty přitom klientům umožňují v období konce fixace splatit hypotéku bez poplatku.
„Dle mého názoru se stavební spořitelny pohybují na hraně zákona, protože znemožňují klientovi nakládat s jeho majetkem. Nicméně nikdo se ještě proti tomu soudně neohradil, takže zatím jim to prochází,“ míní analytik poradenské společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora.
S refinancováním pomáhat nebudeme
Specificky se k odchodu klientů postavila Modrá pyramida. Ta sice souhlas s předčasným splacením úvěru klientům většinou vydá, avšak nedodá další potřebná potvrzení, zejména souhlas se znovuzastavením nemovitosti. „U Modré pyramidy si klient svou nemovitost na 2. místě zastavit může, ale žádné ujednání v klientské smluvní dokumentaci nezavazuje Modrou pyramidu poskytovat součinnost pro třetí strany - jako jsou refinancující banky nebo zprostředkovatelské společnosti - a vydávat souhlas v jejich prospěch se zástavou na dalším místě v řadě zástavních věřitelů,“ podtrhla ředitelka komunikace stavební spořitelny Hana Vaněčková. Podle ní tím Modrá pyramida klienty chrání před nekalými praktikami některých zprostředkovatelů a konkurence.
Pro případ, že by se klient rozhodl zastavit nemovitost bez souhlasu, hrozí mu podle smluvních podmínek pokuta ve výši 10 % z celkové výše úvěru. Pokud by tedy měl u Modré pyramidy hypoúvěr v původní výši 2 miliony korun, mohla by mu stavební spořitelna naúčtovat pokutu 200 tisíc korun.
Taková suma podstatně zvedá cenu refinancování mnohdy až za hranici ekonomických možností dlužníka. A i když postup Modré pyramidy podle právníků může být za hranou zákona, lidé ze strachu raději couvnou. „Klient se nechce soudit s bankou, chce bezproblémově refinancovat – a stávající banka, která dělá problémy, sází právě na to, že podstatná část klientů nebude chtít těmto komplikacím čelit, a tak zůstane u ní. Když navíc nabídne pro období nové fixace kompetitivní úrokovou sazbu - ale samozřejmě o něco vyšší, než by klient získal při refinancu – rozhodnou se lidé většinou zůstat,“ říká vedoucí právního oddělení Partners Stanislav Holeš.
Počet úvěrů ze stavebního spoření poskytnutých v příslušném roce
A na to stavební spořitelny zřejmě sází. Jak totiž ukazují zkušenosti některých klientů (i neoficiální informace od jejich zaměstnanců), Modrá pyramida totiž v praxi 10% sankci za znovuzastavení nemovitosti v období konce fixace nevymáhá. Jenže risknout to hraničí s ruskou ruletou a dovolit si to dokáží jen nejotrlejší nebo ti, kdo pečlivě nečtou úvěrové a zástavní smlouvy.
Cesta ven
Donutit stavební spořitelnu ke spolupráci pak lidé dokážou jen stěží. „V tomto případě doporučuji spolupracovat se zkušeným finančním poradcem, který má zkušenosti s předčasným splacením u stavebního spoření. Někteří z nich umí najít řešení, jak klienta z úvěru od stavební spořitelny vyvázat. Všechny tyto případy jsou vesměs individuální a vždy záleží na stavební spořitelně a konkrétních podmínkách, za kterých byla uzavřena úvěrová smlouva,“ radí šéfredaktor Hypoindex.cz Petr Zámečník, který se problematice stavebních spořitelen dlouhodobě věnuje.
V případě Modré pyramidy se jako vhodné řešení jeví zajistit novou hypotéku (namísto nemovitostí) dočasně směnkou. Až ve chvíli, kdy spořitelna vymaže svou zástavu z katastru a vztah k jejímu klientovi tak skončí, vloží se do katastru zástava ve prospěch nové banky. Taková služba sice bývá většinou bez poplatku, nenabízí ji ale zdaleka všechny banky na tuzemském trhu.
Běžnější možností, která připadá v úvahu, je tzv. předhypoteční úvěr. Jde de facto o spotřebitelský úvěr, který se obejde bez jištění. Ve chvíli, kdy klient může svou nemovitost znovu zastavit, se pak převede na hypotéku. Jenže předhypoteční úvěr se zpravidla úročí výrazně vyšší sazbou než klasická hypotéka, a tak i na něm „rukojmí“ stavební spořitelny tratí.