Hypotéka při mateřské nebo pro živnostníka bez zisku? Banky se o to postarají

Banky dnes půjčí i lidem, kteří by ještě před čtyřmi nebo pěti lety na hypotéku nedosáhli. To je jistě zpráva, která mnohé zájemce o vlastní bydlení potěší. Zjistili jsme, jaké typy příjmů banky nově uznávají a proč to ekonomům vadí.

Hypotéka
Zdroj: ČTK Autor: Josef Horázný, Martin Štěrba

„Oproti rokům 2010, 2011 jsou banky dnes benevolentnější,“ popisuje situaci na úvěrovém trhu hypoteční analytička Partners Lucie Drásalová a dodává: „Akceptují více typů příjmu než v roce 2010. A určitě i pohled na úvěrové registry se změnil – banky si uvědomily, že jednou zapomenutá splátka je dnes už často standard, a snaží se i tyto klienty pustit do hypotéky. To bylo dříve nemyslitelné.“

Změkčení úvěrových standardů potvrzují i data České národní banky. Podle těch docházelo k největšímu uvolňování podmínek ve druhé polovině roku 2014 a na začátku roku 2015. Velkou měrou se na tom podepsal konkurenční boj mezi bankami, nízké náklady na zajištění zdrojů financování na straně bank, ale také očekávání příznivého vývoje ekonomiky.

Ačkoliv drtivá většina bank nechce nechat veřejnost nahlédnout do své kuchyně a změnu standardů na přímý dotaz  ČT24 nepotvrdila, našly se i takové, které zmírnění nároků na žadatele o úvěry na bydlení otevřeně přiznávají. „Dnes uznáváme i typy příjmů, které v letech 2009, 2010 nepřipadaly v úvahu, například příjem z obratu pro podnikatele, příjem z budoucího pronájmu či refinancování zcela bez dokládání příjmů,“ řekla ČT24 mluvčí Sberbank Hana Drápalová. Sberbank má v Česku zhruba 100 tisíc klientů a s 2% tržním podílem se řadí mezi menší hráče na trhu. V posledních letech prošla transformací, v letech 2009 a 2010 v Česku ještě působila pod hlavičkou Volksbank. Ročně prostřednictvím hypoték rozdá zhruba 3 miliardy korun.

Změny úvěrových standardů bank a úvěrů na bydlení
Zdroj: ČNB

Banky uznají i příjmy od sociálky

Podle finančních zprostředkovatelů a odborníků z oboru není chování Sberbank v českých podmínkách nijak neobvyklé. Právě u malých bank dnes nejčastěji uspějí i žadatelé s nejistými či obtížně doložitelnými příjmy. „Známe případy, kdy živnostníci optimalizují svůj daňový základ. V tomto případě banka vezme v úvahu celkový obrat živnostníka a nedívá se tolik na daňový základ. A to jsou případy, kdy třeba kývne na tu hypotéku, byť by to s původními kritérii třeba zamítla,“ popisuje obvyklou situaci Jiří Paták, ředitel serveru ChytryHonza.cz, který nabízí finanční služby on-line.

V porovnání s minulostí banky napříč trhem také ochotněji akceptují sociální příjmy, jako je mateřská, rodičovský příspěvek nebo invalidní důchod. Zohlednit při posuzování žádosti o hypotéku dokáží i diety řidičů nebo pravidelně vyplácené bonusy. Překážkou pro poskytnutí úvěru není u většiny bank už ani pracovní poměr na dobu určitou. Okolnosti, za kterých ho jsou banky ochotné při žádosti o úvěr zohlednit, se však liší.

„Požadujeme, aby byl pracovní poměr na dobu určitou sjednán na dobu alespoň 12 měsíců – u učitelů akceptujeme 10 měsíců s přerušením na červenec a srpen – trval již alespoň rok a byl již jednou obnoven. Pokud zbývá do konce pracovního poměru méně než 3 měsíce, požadujeme doložit jeho prodloužení,“ popsala Markéta Dvořáčková z Equa Bank. Snazší to žadatelé se smlouvou na dobu určitou mají u Komerční banky. Té stačí, když pracovní poměr trvá alespoň 6 měsíců, což je podle insiderů jeden z nejmírnějších požadavků na trhu.

Návrat hypoték na celou kupní cenu

Nároky na žadatele nejsou to jediné, co tváří v tvář ekonomickému oživení banky zmírňují. Zatímco v krizových letech 2009 a 2010 se obávaly poskytovat hypotéky na celou hodnotu zástavy (100% LTV), dnes už podle zprostředkovatelů i tuto možnost většina bank nabízí.

„Stoprocentní hypotéky poskytujeme klientům, které dobře známe, a to v případě, že vyhoví přísnému credit scoringu. Sazby u stoprocentních hypoték se pak pohybují o procento výše než sazby hypoték do 90 % hodnoty nemovitosti,“ uvedla v rozhovoru pro ČT24 Klára Pačesová z České spořitelny. Spořitelna patří vedle Hypoteční banky a Komerční banky k největším hráčům na trhu. Ročně poskytne hypotéky za více než 35 miliard korun.

Ceny bytů – realizační a nabídkové
Zdroj: ČSÚ

Podle údajů ČNB jsou to právě nejsilnější hráči na bankovním trhu, kteří svým klientům nejčastěji nabízí úvěry s LTV nad 90 %. Z nebankovních subjektů v segmentu s nejvyšším LTV jednoznačně dominují stavební spořitelny.

Ačkoliv hypotéky s velmi vysokým LTV tvoří v celkovém úvěrovém portfoliu trhu jen asi 6 %, Českou národní banku přesto znepokojují. Jak totiž ukázala poslední zpráva o Finanční stabilitě, došlo v průběhu roku 2014 k dramatickým změnám dalšího klíčového ukazatele. Přibylo nových úvěrů s vysokým poměrem půjčky k příjmu žadatele – tzv. LTI. Mezi úvěry s vysokým LTI navíc rostl podíl úvěrů s LTV mezi 80 a 100 % a někdy i nad 100 %. To by mohlo vést ke vzniku nebezpečné smyčky mezi růstem cen nemovitostí a růstem cen úvěrů.

Aby se nezopakovala finanční krize…

„Lidé si berou vysoké úvěry, protože si myslí, že rostou ceny nemovitostí, že může dojít k většímu zhodnocení, než jsou nulové sazby na bankovních účtech. Pozor, aby najednou nezjistili, že to tak nemusí být napořád,“ upozornil na konferenci o inovacích finančních produktů pořádané na Vysoké škole ekonomické na jádro problému viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík.

Právě taková smyčka vedla před deseti lety ve Spojených státech amerických k nafouknutí hypoteční bubliny. Když pak začalo přibývat lidí, kteří neměli na splátky své hypotéky a ceny nemovitostí začaly klesat, ukázalo se, že z prodejní ceny často nelze úvěr zaplatit. Výsledkem byla hypoteční krize, která se z USA přelila do Evropy a otřásla finančním sektorem i celým hospodářstvím na obou kontinentech.

Úvěry a selhávání v českém bankovním sektoru
Zdroj: ČNB

Aktuální situaci v Česku ještě zhoršuje fakt, že úrokové sazby jsou na rekordních minimech. Až začnou růst, mohlo by to možné problémy s nesplácením hrozící některým dlužníkům ještě přiostřit. „Pak samospádem zdraží všechny peníze v ekonomice včetně hypoték. Pokud si dnes někdo půjčuje na byt nebo dům za 2 %, třeba za 5 let po konci fixace mu úrok může vyletět ke 4 %. A najednou může mít problémy se splácením. To nebude jen příběh jedné české rodiny, ale mnoha rodin po celé Evropě,“ varovala ředitelka společnosti Next Finance Markéta Šichtařová.

Pokud by banky riziko úvěrového selhání podcenily a ve velkém půjčovaly i rizikovým klientům, mohlo by se stát, že se bude historie opakovat a krize začne znovu otřásat bankovním sektorem – tentokrát tím českým. Že už má dnes Česká republika i Evropa brzdící padák v podobě záchranného fondu pro banky, který dokáže hrozící krizi odvrátit? Jak nedávno připustila náměstkyně ministra financí Lenka Jurošková: z 20 miliard korun v tuzemském fondu pro řešení krizí by bylo možné zachránit jen jednu větší banku. V evropském fondu je sice 55 miliard eur, ale podílí se na něm stovky bank z celé Unie. Nová finanční krize by tak mohla být stejně ničivá jako ta předchozí.