Jak se nenechat oškubat hypotékou

Praha - Češi si berou hypotéky s průměrnou délkou splatností 23 let. Tak se domácnostem daří půjčit si i několikamilionovou sumu a srazit měsíční splátky na rozumnou mez. Jenže 23 let je dlouhá doba a ledacos se během ní může změnit. Rozrůstající se rodina může třeba zatoužit po větším bydlení nebo může manželství rozbít rozvod. Kvůli takovým kotrmelcům může dlužník zaplatit bance na poplatcích i stovky tisíc korun.

Každé druhé manželství v ČR končí rozvodem. To neznamená jen definitivní tečku za vztahem, ale i nutnost vypořádat majetek a také dluhy, které manželé společně nadělali. I když to někdy bývá těžké, partneři by se měli na vypořádání hypotéky v klidu domluvit. Zbrklý prodej bytu a doplacení úvěru se totiž může pořádně prodražit. „Bance musí v takovém případě většinou uhradit sankční poplatek za splacení úvěru mimo výročí fixace. Sankce se nejčastěji pohybuje ve výši ušlého úroku, který by byl jinak uhrazen do výročí fixace. Z toho plyne, že se může jednat i o několik desítek či stovek tisíc korun. Také je nutné počítat se 4% daní z nabytí nemovitosti, kterou nejčastěji hradí prodávající,“ upozornil hypoteční specialista Partners Vladimír Weiss.

Právě vysoké poplatky za splacení mimo období konce fixace jsou jedním z důvodů, proč finanční poradci svým klientům obvykle nedoporučují volit fixaci úrokové sazby na deset let a delší. Lidé se tak totiž připravují o flexibilitu. Avšak ačkoliv při rozvodu do konce fixace zbývají třeba roky, je i tak možné se statisícovým poplatkům vyhnout. Stačí se jen domluvit a s prodejem bytu či domu nepospíchat. Pokud ho totiž bývalí manželé načasují na konec období fixace, pokutě se vyhnou. Do té doby mohou nemovitost například pronajímat nebo v ní může jeden z nich žít s tím, že druhému to bude kompenzovat finančně.

Poplatky za předčasné splacení hypotéky mimo konec fixace
Zdroj: ČT24

Poslední možností je, že úvěr převezme jeden z bývalých manželů a se svým protějškem se vypořádá. Počítat je ovšem třeba s tím, že manžel, který bude úvěr dál splácet, musí prokázat dostatečnou bonitu a ještě mu musí obvykle zbýt peníze na to, aby vyplatil druhého partnera. A ani tato varianta se neobejde bez poplatků. „Klienti dokládají žádost o změnu podmínek úvěru a také doklad o vypořádání společného jmění manželů. Za změnu podmínek smlouvy o hypotečním úvěru účtujeme poplatek 5 000 Kč,“ řekl portálu ČT24 mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek. V řádu tisíců korun se poplatky pohybují i u dalších hráčů na českém trhu s úvěry na bydlení.

Stěhování za lepším

A podobné je to i v případě, že se rodina chce přestěhovat do většího. Také tady platí, že pokud se chce klient vyhnout pokutě, měl by prodej načasovat na konec období fixace úrokové sazby. Anebo se může dohodnout s kupujícím na převzetí úvěru. V takovém případě by se hradil jen několikatisícový poplatek za změnu smlouvy. Jako u rozvodu i v tomto případě ale platí, že kupující musí splnit požadavky banky na bonitu.

„Převzetí hypotečního úvěru kupujícím je jednoznačně výhodné pro prodávajícího, který nemusí hradit případnou sankci za mimořádnou splátku úvěru mimo výročí fixace,“ uvedl Weiss. Avšak pro kupujícího už to platit nemusí. „Z pohledu úrokové sazby je velice pravděpodobné, že aktuální úvěr váznoucí na nemovitosti byl sjednán před několika lety s výrazně vyšší sazbou, než je možné získat k dnešnímu dni,“ dodal. Z tohoto důvodu je převzetí hypotéky v praxi v poslední době (hypotéční úroky jsou aktuálně skoro na dně) spíš ojedinělé.

Vývoj úrokových sazeb z hypoték
Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Refinancování hypotéky

Současná situace na trhu nahrává spíš refinancování hypotéky. Ani v tomto případě se ale nevyhneme poplatkům za předčasné splacení starého úvěru. Tento postup tedy patří také k těm nákladnějším.

A jak konkrétně postupovat? Kupující si vyřídí hypotéku dle vlastního výběru a zaručí se pořizovanou nemovitostí. Zástavní právo jeho banky se zapíše do katastru jako druhé v pořadí. Banka kupujícího umoří hypotéku prodávajícího. Banka prodávajícího pak vydá potvrzení o zániku pohledávky, na základě které katastr vymaže její zástavní právo.

Jde to ale i bez kupujícího. „Prodávající může svou hypotéku refinancovat s novou zástavou (nově koupenou nemovitostí) a také při refinancování úvěr v případě potřeby navýšit. Z nové hypotéky bude doplacen stávající úvěr a zbytek prostředků bude použitý na dorovnání ceny za koupi nové, dražší nemovitosti,“ doplnil Petr Plocek z UniCredit Bank.

Další položkou v seznamu plateb, s níž musí klient počítat, je poplatek za odhad nové nemovitosti. I ten obvykle šplhá do tisíců. Avšak v některých případech ho banky umí odpustit. „U koupě bytové jednotky ve větším městě je možno využít posouzení ceny pouze na základě cenové mapy – toto je pak zdarma,“ upozornil Plocek.

Krátkodobý úvěr

Některé banky ale na to jdou ještě jinak. Například Česká spořitelna nabízí službu s názvem Překlenovací financování. Ta umožňuje překlenout období mezi potřebou peněz na zaplacení nového bydlení a prodejem stávající nemovitosti. Jako bonus umožní klientovi snížit poplatky za předčasné splacení hypotéky. „Služba stojí 3000,- Kč, u krátkodobého překlenovacího úvěru je úroková sazba pouze o 0,5 % vyšší než u standardní hypotéky. Tento krátkodobý úvěr však klient do dvou let splatí a zůstane mu pouze standardní hypotéka s výhodnou sazbou,“ popsala portálu ČT24 Klára Pačesová z České spořitelny.

Kolik činí úspora v praxi? Ukažme si to na příkladu. Pokud by měl klient hypotéku na 1,5 milionu korun a potřeboval by ji splatit rok před koncem fixace, zaplatil by na pokutě v závislosti na své úvěrové smlouvě až 150 tisíc korun. Pokud by využil Překlenovací financování a vzal si krátkodobý úvěr na 1,5 milionu korun, zaplatil by při současných sazbách na trhu za rok na úrocích zhruba 35 tisíc korun plus 3 tisíce za zřízení služby. Ušetřil by tak přes sto tisíc.

Jinými slovy i při prodeji bytu je potřeba dobře počítat, správně zvolený postup může dlužníkům ušetřit statisíce. Ačkoliv některé banky tvrdí, že zvládnou refinancování či výměnu zástavy vyřídit za pouhé dva až tři týdny, nebývá na škodu kontaktovat banku už ve chvíli, kdy začnete o prodeji bytu a koupi nového uvažovat, a poptat se na možné způsoby řešení. Zvyšujete šanci, že se vyhnete nemilým a drahým překvapením.