Hypotéka na stavbu. Noční můra, nebo hračka?

Praha – Nejen starší byty a domy, ale i novostavby, u kterých se ještě „nekoplo do země“, si Češi pořizují na hypotéky. Co ale bance zastavit, když dům či byt ještě nestojí? Dnes už neplatí, že je potřeba přemlouvat bratrance nebo rodiče, aby vás nechali ručit svým domem, ani nemusíte čerpat drahý předhypoteční úvěr. Přesto má koupě novostavby svá úskalí. Na co konkrétně si dát pozor, poradíme v tomto díle hypotečního seriálu.

Hypotéky na výstavbu zdaleka ještě nejsou v Česku samozřejmostí. Na celkovém počtu uzavřených úvěrů na bydlení se podílí jen zhruba 15 %. Zájem o ně přibrzdila zejména hospodářská krize, kdy ceny starých domů padaly rychleji než ceny novostaveb, což se projevilo i na preferencích kupujících. Přesto úvěrů na novostavbu banky měsíčně poskytnou přes tisíc. Češi si půjčují na koupi bytů v developerských projektech, v menší míře pak i na stavbu rodinného domu na vlastním pozemku. Obě varianty mají svá specifika.

Developerské pachty

S trochou nadsázky by se dalo říct, že developeři dnes fušují i do financí. Ještě než začnou byty v projektu nabízet k prodeji, nasmlouvají jednu nebo více bank a kupující pak posílají pro úvěr k nim. „Součástí dohody mezi developerem a nasmlouvanou bankou jsou často výhody pro klienta. Například se jedná o odhady nemovitostí zdarma, zvýhodněnou sazbu nebo poplatkovou strukturu. Hlavním bodem spolupráce je však předem dohodnutý model čerpání a zajištění hypotečního úvěru,“ popsal klíčové body dohod mezi bankami a developery hypoteční specialista Partners Vladimír Weiss.

To kupujícím usnadní financování bytu v případě, že se ještě nezačalo stavět. Zájemcům „z ulice“ totiž banky v takové situaci úvěry nerady dávají. „Projekt by měl být alespoň rozestavěný, jinak bychom hypotéku neposkytli,“ potvrzuje praxi Equa Banky její mluvčí Markéta Dvořáčková. Anebo by klient musel ručit jinou nemovitostí.

Důležitým mezníkem, který rozvazuje při výběru banky kupujícímu ruce, je zápis prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Tím se stavba definitivně rozdělí na bytové jednotky a vymezí se společné prostory bytu. Od té chvíle už hypotéku poskytne jakákoliv banka. Jenže v jaké fázi rozestavěnosti se byty objeví v katastru, lze stěží dopředu odhadnout. Termín vydání prohlášení totiž není stanoven zákonem, záleží na konkrétním developerovi, kdy prohlášení vydá.

Bez ohledu na fázi rozestavěnosti projektu bude muset kupující bance prokázat, že byt v budoucnu získá do vlastnictví. Místo kupní smlouvy, kterou před prvním čerpáním úvěru ještě nejspíš nebude mít, bance předloží smlouvu o smlouvě budoucí. Stejně jako u koupě staršího bytu pak musí počítat s prokazováním příjmů a doma si nesmí zapomenout ani občanku. Podmínky pro poskytnutí úvěrů se ale obvykle nijak neliší od toho, co je běžné při koupi již hotové nemovitosti. „Úrokové sazby jsou na stejné úrovni jako u ostatních hypoték, stejně jako nulové poplatky – i hypotéky na byty z developerských projektů poskytujeme bez poplatku za vyřízení i správu úvěru,“ informovala mluvčí České spořitelny Klára Pačesová.

Vývoj úrokových sazeb z hypoték
Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Poněkud nejistý odhad

Rozdíl oproti koupi staršího bytu je jen v tom, jakým způsobem se nemovitost odhaduje. V první fázi banky do značné míry dávají rovnítko mezi kupní cenu bytu a jeho skutečnou hodnotu. Tu pak odhadce definitivně potvrdí až po dokončení stavby. To ale může někdy kupujícím pořádně zavařit. Každá banka má totiž přesně stanovené rozmezí poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Například u České spořitelny na nejnižší sazbu klienti dosáhnou, když si vezmou úvěr do 90 % hodnoty nemovitosti. UniCredit Bank má hranici nastavenou na 85 % a ještě níže ji má třeba Hypoteční banka. U té na nejnižší inzerovaný úrok lidé dosáhnou pouze v případě, že výše úvěru nepřekročí 70 % hodnoty nemovitosti.

Pokud se kupující přes bankou stanovený limit přehoupne, musí počítat s vyšším úrokem - v některých případech i o více než procentní bod. To může znamenat zvýšení měsíčních splátek o víc než tisícovku. Chcete-li se tedy vyhnout nemilým překvapením, dobře zvažte, jak drahý byt si můžete dovolit, a nechte si ve svých propočtech rezervu.

Tisícovky z kapsy ven

Češi si ale pořizují nejen byty „na klíč“. Najdou se i lidé, kteří se chtějí na realizaci svého snu podílet od projektu, přes výběr stavební firmy až po kolaudaci. I takovou stavbu lze pořídit na úvěr. Jednání o hypotéce hodně usnadní, pokud už máte vlastní pozemek. Právě stavební pozemek je totiž nemovitostí, kterou můžete bance zastavit, a ručit tak za hypoteční úvěr.

Vývoj počtu nových hypoték (ks)
Zdroj: Fincentrum Hypoindex

„Většinou jsou uvolněny prostředky do výše hodnoty pozemku, za což už jsem schopen rozestavět do určité míry, aby to bylo zapsáno do katastru. V tu chvíli přichází znovu odhadce, aktualizuje odhad, zvedne se hodnota té nemovitosti jako celku a banka uvolní další peníze,“ popsal běžný postup analytik poradenské společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora. Aby bylo možné zapsat nedokončenou stavbu do katastru, musí stát obvodové stěny alespoň do výše prvního nadzemního podlaží.

Některé banky umožňují svým klientům čerpat i několik stovek tisíc korun nad aktuální hodnotu nedokončené stavby. Tak či tak ale vždy platí, že banka bude peníze uvolňovat postupně. A to klienta něco stojí. „U výstavby bývají náklady o něco vyšší právě s ohledem na to, že klient platí nejen odhad, ale i dohlídky. Odhadce přijde, zkontroluje stav nemovitosti, jestli je prostavěno to, co klient už vyčerpal, a jaká je současná hodnota nemovitosti. Tam se bavíme v řádu tisícikorun za jednu dohlídku,“ doplnil Sýkora. Takový výdaj sice zřejmě nikoho od plánu postavit si dům neodradí, je ale dobré s ním předem počítat stejně jako s administrativní zátěží, které s sebou přináší postupné uvolňování peněz z úvěru. I to ale ke stavbě domu na vlastní pěst patří.