Sazby hypoték na podlaze, spadnou ještě?

Praha - Jaro bývá tradičně obdobím, kdy ožívá zájem o domy a byty a zároveň s tím o hypotéky. Letos ale zřejmě budou fronty v bankách a kancelářích hypotečních poradců delší než obvykle. Nahrávají tomu rekordně nízké úrokové sazby. Je potřeba ve snaze získat co nejvýhodnější úrok s uzavřením hypoteční smlouvy spěchat? Nebo pád sazeb ještě neskončil a brzy se dočkáme úroků kolem 1 % ročně, tedy takových, za které si už teď půjčují třeba Němci?

2,27 % činí podle aktuálních dat Fincentrum Hypoindexu průměrná úroková sazba hypoték na českém trhu. Ještě v roce 2008 si přitom Češi půjčovali na bydlení za více než dvakrát tolik. Ani 2,27 % přitom nejspíš nebude konečná meta. Již nyní některé banky lákají klienty na mnohem nižší sazby. Tak například Česká spořitelna – největší banka na českém trhu co do počtu klientů – nabízí hypotéky s úrokem od 1,85 %. UniCredit Bank dokonce od 1,69 % ročně.

„Banky se opět předhánějí, kdo nabídne jakou akci a kdo bude mít výhodnější hypotéku, takže se domnívám, že pokles ještě není konečný,“ míní hlavní analytik Fincentra Josef Rajdl. Tomu, že by se měl trend zlomit a sazby úvěrů na bydlení by měly začít znovu stoupat, zatím nic nenasvědčuje. Česká národní banka (ČNB) zatím avizuje, že klíčové sazby, od nichž se odvíjí i úročení hypoték, v dohledné době zvyšovat nebude. A také Evropská centrální banka (ECB), jejíž kroky ČNB většinou následuje, usiluje spíš o to, aby trh s půjčkami rozhýbala.

Jak velký pokles úroků tedy můžeme v českých podmínkách ještě očekávat? Německou úroveň sazeb podle expertů v ČR čekat nelze. „I když náklady financování jsou v tuto chvíli někde kolem půl procenta, nelze předpokládat, že by sazby měly v nejbližší době třeba na pětiletých fixacích klesnout pod 1,5 %,“ očekává Rajdl a dodává: „Jde o to, že zahraniční mateřské společnosti budou od tuzemských bank vyžadovat určitou úroveň zisku, a aby to splnily, nebudou moci banky jít na takové úrovně sazeb, jaké jsou obvyklé na západě.“

Vývoj úrokových sazeb z hypoték
Zdroj: Fincentrum Hypoindex

O sazbě se vyjednává

Zároveň ale platí, že úrok, který banky hlásají ve svých reklamních kampaních, není konečný. Pokud nesplníte přísné požadavky na bonitu, nemusíte na něj dosáhnout, na druhou stranu ale lze také ledacos usmlouvat. „Většina bank má možnost snížit úrokové sazby oproti základní nabídce. Nejčastěji se jedná o 2 až 4 desetiny procentního bodu,“ řekl webu ČT24 hypoteční specialista společnosti Partners Vladimír Weiss.

Aby si klient mohl sáhnout na co nejnižší hypotéku, nesmí mít záznam v registru dlužníků. Pomoci může také vyšší vzdělání žadatele, které snižuje riziko nezaměstnanosti, a roli hraje i lokalita, v níž se nachází kupovaná nemovitost. Výhodou při smlouvání může být také vyšší objem úvěru nebo naopak nižší poměr půjčky k odhadní ceně nemovitosti, tedy výše ukazatele LTV. Efekt těchto ukazatelů na výslednou výši úrokové sazby se pak liší banka od banky.

„Pásma LTV odlišují sazby hypoték řádově o desetiny procenta,“ informovala vedoucí komunikace Equa bank Markéta Dvořáčková. „Nejvýhodnější sazby poskytujeme až do 90 % LTV. Poskytujeme i hypotéky na 100 % LTV, kde je úroková sazba zhruba o procento vyšší,“ uvedla mluvčí České spořitelny Klára Pačesová. U Hypoteční banky jsou nůžky ještě rozevřenější. Hypotéku na 70 % hodnoty nemovitosti je u ní aktuálně možné získat s úrokem od 2,09 %. U úvěru se 100 % LTV pak banka klientům přirazí 1,6 procentního bodu.

Na výši sazby mívá obvykle vliv také délka fixace, tedy období, kdy banka klientům garantuje úrokové sazby beze změny. Nejnižších met je možné dosáhnout u nejoblíbenějších fixací - tříleté a pětileté. U delšího období nasmlouvaných úroků se to prodraží. Desetiletá fixace bývá obvykle o 1 až 1,5 procentního bodu vyšší, a pokud se rozhodnete pro 20letý fix, počítejte s úrokem kolem 4 % a taky menší možností výběru banky. Do tak dlouhých vázacích období se totiž pouští jen některé.


Vliv fixace na výši úrokové sazby
Zdroj: ČT24

Jak ale poukazují finanční poradci, nikdy není na škodu si s návrhem smlouvy od jedné banky obejít i další finanční instituce. Konkurence na trhu je veliká a zvlášť o bonitní klienty s vyšším vzděláním se banky ochotně poperou.

Nejde jen o úrok

Úroková sazba ale není to jediné, na co bychom se měli při sjednávání půjčky dívat. Roli hrají také nejrůznější poplatky. I když řada z nich v posledních letech ze sazebníků bank zmizela, stále ještě dokáží s výhodností hypotéky zahýbat. Počítat je potřeba například s poplatkem za zpracování hypotéky. „Jedná se o položku typicky do 5000 korun. Při důsledném jednání s bankou je možné tento poplatek buď zcela odpustit, nebo srazit na poloviční výši, záleží na konstrukci úvěru,“ říká finanční poradce Partners Josef Uchytil.

Většina bank si pak také účtuje poplatek za odhad nemovitosti. Také ten může vystoupat i na několik tisíc korun. „Odhad stojí 3700 Kč u bytové jednotky nebo 4900 Kč u rodinného domu. Při koupi bytu ve větším městě je ale možno využít posouzení ceny pouze na základě cenové mapy – toto je pak zdarma,“ popsal výši poplatků účtovaných UniCredit Bank mluvčí italské banky Petr Plocek.

Kromě vstupních poplatků je potřeba počítat také s těmi, které banka může naúčtovat později. K těm patří například poplatek za mimořádnou splátku hypotéky. V tom jsou dnes mezi bankami propastné rozdíly. Některé – například Česká spořitelna nebo Raiffeisenbank - ukousnou z mimořádné splátky až 10 %. Naopak klienti AirBank a některých stavebních spořitelen mohou mimořádně splácet své úvěry zcela bez sankcí. Většinou to ale bývá vykoupené vyšší úrokovou sazbou v porovnání s konkurencí. Zájemce o úvěr tedy musí dobře počítat, zvážit všechny alternativy a vybrat si tu, která se právě jemu hodí nejvíce.