Výpověď z nájmu bytu - kdy a za jakých podmínek?

Praha - Výpověď je většinou velmi nepříjemná věc a je celkem jedno, zda jde o výpověď z práce nebo z nájmu. Tentokrát se budeme zabývat výpovědí z bytu. Na začátek je dobré podotknout, že je zásadní rozdíl mezi nájmem bytu a domu. Zatímco o nájmu bytu občanský zákoník stále stanoví základní tezi, že nájem bytu je chráněn a pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně, nájem domu či jakékoli jiné věci, takto chráněn není.

Bydlíte v nájmu a máte nového majitele?

Ve starých filmech bývával pan domácí velký pán. To se teď pomalu vrací. I když některým z nás to může připadat nejen nefér, nebo dokonce až asociální. Ale i byt je majetek a je právem majitele s ním nakládat podle svého uvážení. Ovšem majiteli stále ještě svazují ruce určitá omezení.

„Dojde- li ke změně vlastníka bytu, vstupuje nový vlastník v celém rozsahu do práv a povinností vyplývajících z již existujícího nájmu daného bytu,“ upozornil advokát Jan Válek. Proto není třeba nijak měnit již uzavřené smlouvy o nájmu. Praxe sice ukazuje, že se čas od času objevují různé pokusy nájemníka přesvědčovat o tom, že je to z různých, povětšinou velmi úsměvných důvodů nutné. Ale v takovém případě opravdu stačí trvat na svém.

Kdy může dát pronajimatel nájemníkovi výpověď z bytu

Pronajimatel může dát nájemníkovi výpověď jen z důvodů stanovených zákonem. Existují přitom dvě různé skupiny důvodů. Pokud se jedná o první skupinu vymezenou § 711 občanského zákoníku, nepotřebuje pronajimatel v takovém případě svolení soudu.

Jen pro ilustraci, nastává tato situace například tehdy, když nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě, nebo jestliže nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za služby s bytem spojené za tři měsíce, nebo nedoplnil tzv. kauci. Do této kategorie spadá také případ, kdy nájemník vlastní dva nebo více bytů, a nebo neužívá-li byt bez vážných důvodů a jezdí se něj „podívat“ jen občas.

„I v takovém případě ale máte šanci se hájit,“ uklidňuje Válek. „Pronajímatel vás při takovéto výpovědi musí písemně poučit o tom, že máte právo do 60 dnů od doručení výpovědi podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi, pokud s výpovědí nesouhlasíte. Ale pozor, pokud žalobu jako nájemce nepodáte, zanikne váš nájem uplynutím tříměsíční výpovědní doby. Pokud jste žalobu podali, vaši výpověď řeší soud a na jeho rozhodnutí závisí, zda je výpověď platná či nikoli,“ vysvětlil.

Výpověď se svolením soudu

Druhou kategorií výpovědí z nájmu jsou výpovědi, které musí pronajimateli posvětit soud. Ty shrnuje § 711a občanského zákoníku:

  • potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
  • jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;
  • je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;
  • jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.

Do kdy byt vyklidit?

Nájemce je povinen byt vyklidit po uplynutí výpovědní doby. Často je však vyklizení vázáno na zajištění bytové náhrady ze strany pronajímatele. V takovém případě je lhůta pro vyklizení bytu po uplynutí výpovědní doby prodloužena o dalších 15 dní ode dne zajištění příslušné bytové náhrady.

Ale pozor zapomeňte na obecně rozšířenou tezi, že nabízený byt musí splňovat všechny původní výhody, tedy i původní výši nájmu. U bytů s tzv. regulovaným nájemným je přiměřeným náhradním bytem i byt za obvyklé tržní nájemné.

Svévole a nezákonné postupy pronajímatelů

Nic není ideální a o tragické situace není ani v těchto souvislostech nouze. Především tehdy, pokud pronajímatel nedodržel výše popsaný postup či se pokusil sáhnout k drastičtějším způsobům vyhnání nepohodlných nájemníků z bytů.

Asi každý z nás slyšel o případech, kdy pronajímatel neposkytoval nájemci běžné služby související s užíváním bytu, tj. vodu, teplo, elektřinu, nebo dokonce vysazoval vstupní dveře a boural schodiště. Bohužel přestože mohou být takovéto postupy a praktiky klasifikovány jako trestný čin, je obrana nájemníků, respektive jejich práv, zásadně závislá na rychlé reakci a spolupráci s úřady. Ovšem je nutné úřady vždy o situaci včas a úplně informovat a pomoc vyžadovat.