Daň z převodu nemovitosti – jak na ni?

Praha - Daň z převodu nemovitostí se platí v případech vzniku, zániku nebo změny vlastnického práva k nemovitosti. Tento převod je až na výjimky vždy úplatný. Na rozdíl od většiny jiných daní se nezdaňuje příjem, ale převod majetku. Kdo má ale povinnost daň zaplatit – prodávající, nebo kupující? A existují nějaké cestičky, jak se této nepříjemné, ale zákonem stanovené povinnosti vyhnout?

Předmětem daně, tedy tím, co se zdaňuje, je především úplatný převod nemovitosti. Mohou jím být ale také výměny nemovitostí nebo jejich převody z důvodu výkonu rozhodnutí podle zvláštních právních předpisů.

Kdo platí daň z převodu nemovitostí – poplatník daně

  1. Při prodeji nemovitosti prodávající, kupující se stává ručitelem
  2. Při výměně nemovitosti platí převodce i nabyvatel společně z toho převodu, z něhož je daň vyšší. Podíl obou je stejný.
  3. Při převodu z nebo do společného jmění manželů platí oba stejným dílem. V případě podílového vlastnictví platí oba podle velikosti svého podílu.
  4. Nabyvatel je poplatníkem daně v případě nabytí vlastnictví především exekucí, veřejnou dražbou, vyvlastněním nebo na základě výsledku insolvenčního řízení.

Z čeho se daň platí – základ daně

V nejčastějším případě je základem daně buď kupní cena, nebo cena odhadní (cena stanovená znaleckým posudkem). Vybere se vždy ta vyšší z nich. Při dražbách a aukcích je základem daně výlučně cena dosažená vydražením. Pouze cena odhadní se použije v případě nabytí nemovitosti vydržením nebo při pořízení nemovitosti prostřednictvím finančního leasingu a převodu vlastnictví za zůstatkovou cenu.

Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru a daň na koruny nahoru. Sazba daně činí 3 procenta ze základu. Ukažme si malý příklad. V případě, že jsme nemovitost prodali za 1,2 milionu korun, musí z prodeje odvést daň 36 tisíc koruna. Pokud výpočtem dojdeme k tomu, že je výsledná daň nižší než 100 korun, neplatí se. Přiznání se ale podává.

Daňové přiznání a placení daně

Daňové přiznání podává poplatník na finančním úřadě, který je místně příslušný k dané nemovitosti. Nerozhoduje tedy místo bydliště. Kdo ve skutečnosti daň zaplatí, zda prodávající, či kupující, je v zásadě jedno. V praxi je možné se setkat se smluvním ujednáním, že daň zaplatí kupující. Nic to ovšem nemění na tom, že přiznání podává poplatník a na jeho rodné číslo nebo IČO je daň nutné zaplatit.

Daňové přiznání je nutné podat nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byla nemovitost zapsána do katastru nemovitostí, bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví v dražbě, nabylo právní moci jiné rozhodnutí o nabytí vlastnictví nebo nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu nemovitosti, která není vedena v katastru nemovitostí.

Spolu s přiznáním je třeba doložit i ověřenou kopii smlouvy či jiné listiny, která dokládá vlastnictví k nemovitosti, a dále znalecký posudek o ceně, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod vlastnictví k nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí je splatná ve stejné lhůtě jako daňové přiznání.

Daň z příjmů z prodeje nemovitosti

Od daně z příjmů jsou příjmy z prodeje nemovitostí osvobozeny v následujících případech:

  • příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, spoluvlastnického podílu, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let před prodejem,
  • pokud prostředky získané prodejem použije na uspokojení bytových potřeb, lhůta může být kratší,
  • doba mezi nabytím a prodejem přesáhne dobu 5 let
  • v případě dědění se lhůta 5 let zkracuje o dobu, po kterou měl zůstavitel, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), nemovitost ve vlastnictví.

Pozor je ale třeba dát na případy, kdy byla nemovitost zahrnuta do obchodního majetku. V tomto případě platí jiné podmínky časového testu.