Vyplatí se jít k soudu kvůli deregulovanému nájemnému?

Praha – S posledním dnem roku 2010 skončila deregulace nájemného na většině území České republiky. Výjimkou je pouze Praha, krajská města kromě Ostravy a Ústí nad Labem a města Středočeského kraje s více než 10 tisíci obyvateli, kde se bude nájemné deregulovat až do konce příštího roku. Bylo tak pro většinu bytů s regulovaným nájemným ukončeno období, kdy mohli jejich vlastníci nájemné jednostranně navyšovat.  Nájemné je tedy v těchto bytech po Novém roce možné navyšovat pouze se souhlasem nájemce. Ne každý nájemník ale na vyšší nájemné přistoupí. Pak přijdou na řadu soudy. Ty ale zatím nemají potřebné cenové mapy, podle kterých by mohly spory rozhodovat. Vyplatí se tedy vůbec k soudu chodit?

Je nutné uzavírat novou smlouvu?

Regulované nájemné bytů, jejichž deregulace byla ukončena, lze nyní zvýšit dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. To však zdaleka neznamená, že by bylo nutné uzavírat novou nájemní smlouvu. Pokud jsou obě strany spokojené nebo se naopak na výši nového nájemného nedohodnou pokud, nájemní vztah bude dále trvat za dosavadních podmínek, tedy i s dosavadní výší nájemného.

Nájem bytu tedy ke konci roku v žádném případě neskončil, smlouva nepozbyla platnosti a pronajímatel ji ani nemůže jednostranně bez dalšího vypovědět. Pronajímatel např. nemůže návrh na zvýšení nájemného formulovat tak, že nereagování nájemce na tento návrh bude považováno za jeho souhlas. Pro uzavření nové smlouvy je vždy nutný oboustranný projev vůle.

Jaká by měla být výše nájemného?

Majitelé přesto mohou tlačit na nájemce svých bytů, aby s nimi uzavřeli novou smlouvu. Často k tomu mohou mít i dobré důvody, jako je získání prostředků na opravu nebo vylepšení domu. Pokud se pronajímatel s nájemcem na výši nájemného nedohodnou, jedinou možností, jak ji určit, je podání žaloby k soudu. Soudy při rozhodování o těchto žalobách určí tzv. nájemné v místě obvyklé. Jeho výše je však za současné situace pro běžného nájemníka neodhadnutelná, neboť cenové mapy obvyklého nájemného, které připravuje ministerstvo pro místní rozvoj, ještě nejsou dokončené.

Soud by tedy prozatím určoval nájemné na základě jiných důkazů např. znaleckých posudků. Všechny soudní náklady včetně vyhotovení těchto posudků by pak platila ta strana, která by ve sporu o výši nájemného neuspěla. V případě, že by soud stanovil jeho výši někde uprostřed navrhovaných částek, platil by každý polovinu. Soud navíc určí nájemné ke dni podání žaloby, to znamená, že zvýšené nájemné by musel nájemce zaplatit i zpětně za celé období soudního sporu.

Za současné situace tedy není ani pro jednu stranu výhodné pouštět se do soudních sporů. Doporučila bych počkat na vyhotovení cenové mapy, ze které bude výše nájemného v jednotlivých místech patrná. Bude tedy předvídatelnější, jak by případný soudní spor dopadl, a tím pádem bude možné zvážit, zda není lepší se na výši nájemného dohodnout.

Co dělat, když na nájemné nebudu mít?

Řada nájemníků se po ukončení deregulace dostala do situace, kdy rodinný rozpočet na pokrytí nákladů na bydlení nestačí. Od toho je zde Příspěvek na bydlení, který poskytuje ministerstvo práce a sociálních věcí. Žádosti se podávají na místně příslušných úřadech práce. Žadatel musí prokázat příjmy domácnosti a náklady na bydlení. U nájemních bytů je nutno předložit buď oznámení o jednostranném zvyšování nájemného, nebo nájemní smlouvu, ze které bude patrná výměra bytu a výše nájemného.