Rekonstrukce: S čím musí souhlasit družstvo a společenství vlastníků?

Praha - V jednom z předchozích článků naší poradny jste se mohli dozvědět, které stavební úpravy v bytě vyžadují stavební povolení, kdy postačí ohlášení stavebnímu úřadu a kdy se nemusí žádat o nic. Dnes se budeme v souvislosti s rekonstrukcí bytu věnovat vlastnickým vztahům k bytu a společným částem domu a právy a povinnostmi jejich vlastníků. Rekonstrukce bytu totiž nemusí být pouze záležitostí majitele bytu nebo družstevníka. Často s ní musí vyslovit souhlas společenství vlastníků nebo bytové družstvo. Dále je potřeba dbát také na práva sousedů, kteří by mohli být rekonstrukcí dotčeni.

Byt v osobním vlastnictví

Pokud se jedná o byt v osobním vlastnictví, může jeho majitel za splnění určitých podmínek provádět stavební úpravy v bytě i bez souhlasu společenství vlastníků. V případě, že se rekonstrukcí bude nějakým způsobem zasahovat do společných částí domu, bude potřebovat souhlas společenství vlastníků bytových jednotek. Těmito společnými částmi mohou být schodiště, chodby, svislé a vodorovné konstrukce, balkóny, komíny, rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu atd. Většinou jsou blíže specifikovány ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě.

O souhlasu s rekonstrukcí hlasuje společenství na shromáždění, přičemž rozhodující je podíl na společných částech domu počítaný podle velikosti podlahové plochy bytu. Obvykle postačí souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ale když jde např. o zvětšení bytu na úkor společných prostor, je zapotřebí nová smlouva o výstavbě uzavřená se všemi vlastníky jednotek v domě, tzn. stoprocentní souhlas.

Zrekonstruovaný byt
Zdroj: isifa/LN
Autor: Jakub Hněvkovský

Byt v družstevním vlastnictví

Vlastníkem bytu v družstevním vlastnictví, a pro úřady tedy i oficiálním stavebníkem, je vždy družstvo. Družstevník je pouze vlastníkem podílu v bytovém družstvu s právem nájmu k bytové jednotce. Družstvo proto rozhoduje o rekonstrukci domu i jednotlivých bytů. Pokud se družstevník rozhodne zrekonstruovat byt sám, musí mu družstvo udělit alespoň souhlas s takovou rekonstrukcí. Způsob udělení souhlasu upravují stanovy družstva. Družstvo je také tím, kdo podává žádost o stavební povolení nebo ohlášení.

Práva sousedů

V obecné rovině se vlastník musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval souseda nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Jednoduše řečeno, před zahájením stavebních prací by měl sousedy upozornit, že dojde ke zvýšení hlučnosti a prašnosti v domě. Práce by měl provádět v rozumnou denní dobu. To znamená, že třeba nezačne řezat trubky v neděli brzy ráno. Samozřejmostí je úklid zaneřáděných společných prostor po skončení rekonstrukce.

Pokud je vyžadováno stavební povolení, budou sousedi, jejichž práv by se mohla rekonstrukce dotýkat, účastníky stavebního řízení. Zasáhne-li se i do společných částí domu, bude účastníkem řízení také společenství vlastníků. Souhlasy dotčených sousedů si stavebník opatřuje také k ohlášení stavby.