Na co si dát pozor při odkupu obecního bytu?

Praha – Přestože se hlavní vlna privatizací obecních bytů odehrála v 90. letech, řada měst a obcí se teprve teď rozhoduje, jak se svých obecních bytů zbaví. Jaká práva mají jejich současní nájemníci a na co si mají dát pozor? Právník Jan Maršál v rozhovoru pro Studio ČT24 ujistil, že nájemce bytu musí být o jeho prodeji s dostatečným předstihem informován a má prioritní právo si byt odkoupit.

Proti plánovanému prodeji obecních bytů už několikrát protestovali například obyvatelé Prahy 6. Bojí se, že jim městská část nabídne byty za částky, které si nemohou dovolit, a oni se budou muset vystěhovat. Radní přitom už dříve předeslali, že jimi navrhnuté ceny se budou pohybovat zhruba na polovině tržní hodnoty bytů.

Lidé se tak budou moci rozhodnout – buď si byt koupí, nebo v něm zůstanou podle nově vyměřeného nájmu. Jak nastíněné kupní ceny, tak nájmy se ale zdají dotčeným obyvatelům Prahy 6 příliš vysoké – neodpovídají podle nich kvalitě jejich starých bytů.

Znalci domy v Praze 6 hodnotili během léta, konečnou nabídku by měli nájemníci dostat na podzim. Městská část slíbila, že cena zohlední to, jak jednotlivé domy a byty vypadají.

Co se ceny týče, Jan Maršál z advokátní kanceláře Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři přiznává, že samotní nájemníci ji příliš ovlivnit nemohou, protože o ceně rozhoduje zastupitelstvo obce. Na druhou stranu ale dodává: „Většinou se při privatizacích stále pohybujeme pod úrovní ceny obvyklé.“

Obyvatelé městských bytů na Praze 6 se kromě vysokých cen také obávají, že město spíše než stávajícím nájemníkům prodá nemovitosti soukromým firmám. Podle Maršála by se ale nemělo stát, že se nájemníci o prodeji bytů, v nichž žijí, nedozví.

„Je to obvykle tak, že příslušné město s dlouhodobým předstihem uveřejňuje, které domy do privatizace budou zařazeny. Každý nájemce, jehož dům je do privatizace zařazen, se to dozví – bude adresně osloven a bude mu nabídnuto, aby si svůj byt koupil.“

Problémy s odkupem bytů se přitom netýkají jenom Prahy. Bytů se zbavují i další města – například Olomouc, kde si lidé stěžují také. V jednom případě část nájemníků neměla na odkup bytu peníze, a proto město raději celý dům prodalo právě soukromé firmě. „Tato společnost nabídla částku, která byla vyšší, a pravidla této soutěže byla vypsána takovým způsobem, že vyšší bere,“ zdůvodnil rozhodnutí magistrátu náměstek primátora Martin Major (ODS).

Ostrava: Prodeje pozastaveny do podzimu, rozhoduje se o bytové politice

Město Ostrava, které také chtělo prodat městské byty, privatizaci na jaře zastavilo. Minimálně do podzimu, kdy by měla být hotova městská koncepce bytové politiky. I zde někteří nájemci opakovaně protestovali proti způsobu jejich prodeje. Vadila jim především cena a prodej po jednotlivých bytových jednotkách.

Podle představ města by z 15 tisíc bytů mělo zhruba 6 tisíc zůstat pro určitý typ sociálního bydlení. V těchto bytech by mohli bydlet například lidé bez domova, kteří se snaží vrátit zpět do společnosti, matky samoživitelky či senioři a další sociální skupiny, u nichž je předpoklad, že nedosáhnou na vlastní bydlení. Zbývající část bytů by byla určena pro běžné nájemce a z výnosů těchto nájmů by město opět investovalo do bytového fondu.

Znojmo: Prodávat se bude zhruba za 40 procent tržní ceny

Také znojemská radnice se chce zbavit bytů v městském vlastnictví. Prodá 2 056 bytů, současným nájemníkům je nabídne zhruba za 40 procent tržní ceny, přesné částky určí znalecké posudky. Prodeje chce zahájit na podzim a ukončit v roce 2018.

Pražské sídliště
Zdroj: V.Rejl
Autor: Vojtěch Rejl

Základem pro výpočet kupní ceny bude odhadní cena bytu vynásobená koeficienty zohledňujícími několik faktorů – kvalitu bytu, obsazenost, počet bytů v domě a investici do domů a bytů ze strany vlastníka v posledních pěti letech. Byty si budou moci koupit přednostně jejich nájemníci, v další fázi pak příbuzní nájemníků, respektive jejich partneři, teprve až pak další zájemci.

Družstvo, nebo společenství vlastníků?

Volba mezi těmito dvěma formami vlastnictví je podle Maršála velmi individuální. Za běžnější při odkupu obecních bytů nicméně považuje družstvo, jelikož předpokladem pro vznik společenství vlastníků je existence bytů jako samostatných jednotek zapsaných do katastru nemovitostí.

Z hlediska běžného užívání bytu není mezi členstvím v družstvu nebo ve společenství vlastníků velký rozdíl. Ten ale nastává v případě prodeje či pronájmu – v takové situaci může být výhodnější společenství vlastníků, protože byty v osobním vlastnictví na trhu obvykle dosahují vyšší ceny.