Refinancování hypotéky: Kdy se vyplatí a jak na ně?

Praha – Úrokové sazby hypoték jsou rekordně nízké - v prosinci se snížily podle statistik Hypoindexu až na 3,17 procenta. V porovnání s rokem 2011 průměrná sazba klesla o víc jak půl procenta a v porovnání s rokem 2010 skoro o 1,5 procenta. To láká nejen ke koupi nových bytů, ale řada stávajících klientů bank také uvažuje o refinancování staré hypotéky ve snaze získat co nejvýhodnější podmínky. Vyvstává proto otázka, kdy se refinancování hypotéky vyplatí a jak při něm správně postupovat?

Zdroj: ČTK Autor: René Fluger, Josef Horázný

Hypotéku lze obvykle refinancovat ve chvíli, kdy končí tzv. fixace, tedy období, po které má klient sazbu pevně stanovenou. Pokud se klient rozhodne refinancovat hypotéku před koncem fixace, musí počítat se sankcemi. „Mohou to být desítky procent, zpravidla veškeré úroky do konce fixace,“ upozornil hypotéční specialista společnosti Partners Josef Uchytil. Se sankcemi musí klient počítat také v případě, že refinancuje tzv. variabilní hypotéku, tedy úvěr, jehož úročení je navázané přímo na sazby České národní banky. Tady je podle Uchytila třeba počítat s příplatkem ve výši zhruba jednoho procenta z doplácené částky.

Uvažujete-li o refinancování hypotéky, není dobré čekat až na chvíli, kdy vás vaše stávající banka vyrozumí o nové výši úrokové sazby. Podle specialisty poradenské společnosti AWD Jiřího Sýkory by se měl klient začít zajímat o aktuální situaci na trhu zhruba tři měsíce před koncem fixace. Může se přitom obrátit přímo na banky, nebo požádat o pomoc finančního poradce.

Kdy se vyplatí refinancovat?

Obecné pravidlo, zda se vyplatí hypotéku refinancovat, podle odborníků neexistuje. Zásadní roli hraje rozdíl ve výši úrokové sazby, na kterou si může klient sáhnout ve stávající bance, a tou, kterou může dostat u nové banky. „Je také velmi důležité, jaká je ještě nesplacená část úvěru, neboť u milionové hypotéky dělá rozdíl jedné desetiny úrokové sazby na splátce zhruba 50 Kč, kdežto u hypotéky dvoumilionové je tento rozdíl ve splátce již dvounásobný, tj. 100 Kč,“ doplnil Sýkora.

Zvažovat je třeba při refinancování hypotéky také to, že některé banky, například Komerční banka nebo Raiffaisenbank, již klientům neúčtují poplatky za vedení účtu. Pro klienty to znamená úsporu kolem 200 korun měsíčně.

Oproti předpokládané úspoře nicméně musí lidé postavit náklady, které jsou s refinancováním hypotéky spojeny. Poplatku za refinancování hypotéky už sice u většiny bank odzvonilo, jsou tu ale další úkony, při jejichž vyřizování si banky řeknou o peníze. „Hned na začátku může nová banka účtovat poplatek za zpracování úvěru nebo třeba poplatek za nový odhad. Původní banka nebo stavební spořitelna si zase může účtovat poplatek za vystavení vyčíslení k danému datu,“ uvedl Uchytil. „Banka, od které klient odchází, by si mohla účtovat poplatek za předčasné splacení, ale jen za předpokladu, že by klient doplácel hypotéku mimo datum změny fixace. Dále je potřeba počítat s tisícikorunovým poplatkem za vklad nové smlouvy do katastru,“ připomněl Sýkora. Celkové náklady na refinancování tak šplhají do tisíců.

Odečtete-li od očekávané úspory náklady refinancování a stále vám zbyde dostatečně velké kladné číslo, které stojí za to, abyste refinancování věnovali čas, pak se do něj můžete směle pustit. A jak v takovém případě postupovat?

Nechte si ověřit bonitu

„Alespoň u jedné banky, která klienta svou nabídkou zaujala, by si měl zkusit vyplnit žádost a nechat udělat tzv. prescoring, tj. banka si ověří klienta v registrech a zhodnotí i jeho bonitu. Díky tomu klient získá jistotu, že je pro banku přijatelný,“ poradil další krok Sýkora. Pak už nezbývá než čekat, než původní banka pošle dopis, ve kterém klienta informuje o skončení fixace a výši nové úrokové sazby.

A kdy má klient dopis čekat? „Ve většině případů je to dáno přímo úvěrovou smlouvou nebo obchodními podmínkami banky a je to typicky v rozpětí čtyř až šesti týdnů před koncem fixačního období,“ sdělil Uchytil. Jakmile dopis přijde, měl by klient informovat banku o svém záměru hypotéku refinancovat a požádat o souhlas s předčasným splacením úvěru a o vyčíslení částky k doplacení ke konkrétnímu datu. Stará banka také musí souhlasit se zápisem zástavního práva nové banky jako druhé v pořadí do katastru nemovitostí a klientovi musí stvrdit, že po doplacení vyčíslené sumy svou zástavu vymaže.

Chcete nižší úrok? Nebojte se o něj říct i staré bance

Staré bance se rovněž vyplatí sdělit důvody, proč chce klient refinancovat – například výši úrokové sazby, kterou nabízí nová banka. Stávající finanční instituce totiž pak často nabídne klientovi výhodnější podmínky.

Pokud u staré banky neuspějete, nezbývá pak nic jiného než dát dohromady veškeré podklady podle instrukcí nově vybrané banky, podepsat smlouvu, zaplatit poplatky a od dohodnutého data začít splácet hypotéku na účet nové banky. Na závěr zbývá už jen ověřit, zda stará banka nechala vymazat své zástavní právo z katastru nemovitostí.