Nový zákoník sváže stavby s pozemky. Je důvod k obavám?

Praha - Právní zásada, která říká, že stavba je součástí pozemku, platí téměř v celé Evropě. V Česku byla zrušena před více než padesáti lety, a proto u nás není výjimkou, že je vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku, na němž budova stojí. S novým občanským zákoníkem, který by se Česko mělo řídit od ledna 2014, bude stará zásada obnovena. Bude to znamenat revoluci v oblasti vlastnictví?

Největší změna soukromého práva v historii Česka přinese řadu změn také pro majitele nemovitostí. Čtenářka Poradny ČT24 se na nás obrátila s dotazem, zda se od příštího roku zkomplikují práva vlastníků domů, kteří zároveň nevlastní pozemek. „Majitel pozemku by měl mít prý předkupní právo na dům, což může prodej domu docela zkomplikovat. Je to tak?“ ptá se.

S dotazem, jak konkrétně bude zásada „povrch ustupuje půdě“ obnovena, jsme se obrátili na Petra Bezoušku z advokátní kanceláře PRK Partners, který se na přípravě nového občanského zákoníku podílel. „Jedním z pravidel je to, že tam, kde vlastník pozemku není vlastníkem stavby, získává vlastník pozemku předkupní právo ke stavbě,“ potvrdil. To platí i naopak a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. „Bude-li chtít jeden z nich svoji věc (pozemek nebo stavbu) prodat nebo jiným způsobem převést, bude ji muset nejdříve nabídnout ke koupi druhému. Vlastník stavby (pozemku) tak vždy docílí toho, že věc prodá, byť s tím, že někdy to nebude do rukou vybraného kupujícího, ale do rukou vlastníka pozemku (stavby),“ dodal Bezouška.

§ 3054 nového občanského zákoníku

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

§ 3058 nového občanského zákoníku

(1) Stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona.


O střechu nad hlavou vás novinky nepřipraví

Strach o střechu nad hlavou majitelé staveb mít nemusí. V případě běžných převodů, třeba rodinných domů, by komplikace nastat neměly. „Naopak. Toto pravidlo chrání např. právě vlastníka rodinného domku, aby se pozemek, na kterém je postaven, nedostal do rukou někoho, s kým by v budoucnu mohl mít problémy. Může totiž docílit toho, že pozemek získá sám,“ tvrdí Bezouška.

A už vůbec by se novinky neměly dotknout majitelů bytů v bytových domech. I když právě domy na sídlištích často stojí na cizím pozemku, který společenství vlastníků domu nepatří, nebudou majitelé bytových jednotek ani po 1. lednu 2014 vázáni zákonným předkupním právem, své byty budou moci prodávat stejně volně jako dnes. 

Problémy se čekají u hromadných nákupů pozemků

Avšak komplikace mohou nastat při velkých akvizicích. „Může se stát, že kupující chce koupit více staveb, respektive nemá zájem o koupi jen některých z nich, ale chce koupit vše, nebo nic,“ uvedl příklad Bezouška. Pokud by v takovém případě stála jen jedna ze staveb na cizím pozemku a jeho vlastník by využil své předkupní právo, nemusí již mít kupující zájem o koupi ostatních staveb.

Další změna se týká práva stavby. Pokud vlastník nechce svůj pozemek využívat, může jej dočasně přenechat jiné osobě, které tam stavět umožní. Stavebník tak může mít na pozemku stavbu, která nebude součástí pozemku. Právo stavby bude možné zřídit jen dočasně, a to maximálně na 99 let.

„Nikdo ale není nucen jít cestou práva stavby, je na obou stranách (vlastníkovi pozemku i stavebníkovi), aby zvážily své zájmy, vše si spočítaly a vybraly tu nejvhodnější variantu,“ podotkl právník s tím, že bude možné si místo toho pozemek pronajmout, nebo jej zatížit věcným břemenem, tedy vybrat některý ze způsobů, který je možný i dnes.