Prodej ideální poloviny domku či pozemku – poněkud tvrdý oříšek

Praha – Podílové spoluvlastnictví, které je často výsledkem dědictví nebo třeba vypořádání společného jmění manželů po rozvodu, může zadělat na těžkosti. Může zkomplikovat nejen údržbu pozemku či domu, jak jsme již popisovali v minulém článku, ale také jeho prodej. Co za tím stojí?

Můžu svůj podíl prodat?

Každý spoluvlastník má ve svém výlučném vlastnictví ideální podíl na věci vyjádřený zlomkem nebo procentem. S tímto podílem může disponovat. Neznamená to ovšem disponování s věcí jako takovou. Takže prodá-li vlastník svou ideální polovinu pozemku, nepřipadne novému vlastníku reálně vymezená část pozemku, kterou by si mohl třeba oplotit. To se odrazí samozřejmě i na výši tržní ceny, která bude jistě nižší než v případě výlučného vlastnictví.

Navíc ostatní spoluvlastníci mají k podílu předkupní právo ze zákona. Svůj podíl tedy musí nejprve nabídnout k odkoupení ostatním spoluvlastníkům, kteří mají přednost před třetí osobou. Podmínky, za kterých se podíl bude nabízet spoluvlastníkům, nesmí být méně výhodné než ty, za kterých se podíl převede na třetí osobu. Nelze tedy prodat podíl za méně, než bylo nabízeno spoluvlastníkům. Předkupní právo se neuplatní pouze v případě, převádí-li se podíl osobě blízké nebo se jedná o bezúplatný převod (darování). Jestliže bude předkupní právo porušeno, mohou se ostatní spoluvlastníci dovolávat neplatnosti takového převodu u soudu.

Související články
  • 223755 » Podílové spoluvlastnictví domu: Musí se na opravách podílet všichni majitelé?

Ekonomicky i prakticky nejvýhodnějším řešením je dohodnout se s ostatními spoluvlastníky na prodeji celého domu či pozemku a rozdělení kupní ceny mezi spoluvlastníky dle výše podílů. Nabízí se také varianta, že jeden ze spoluvlastníků vyplatí ostatní a ponechá si celou nemovitost. Vždy je však nutné zajistit souhlas úplně všech spoluvlastníků. Nerozhoduje tedy většina, jako je tomu u hospodaření s majetkem spadajícím do spoluvlastnictví. Nedojde-li k dohodě, nezbývá, než nechat rozhodnutí na soudu.

Jak si s vypořádáním poradí soud?

Na návrh může podílové spoluvlastnictví zrušit soud. Zákon mu přitom ukládá poměrně přesný návod, jakým způsobem v této otázce rozhodovat. V prvé řadě zjišťuje, je-li možné věc, např. nemovitost, reálně rozdělit. Pokud ano, rozhodne s přihlédnutím k velikosti podílů, která část komu připadne. Tento způsob se může uplatnit i při vypořádání vlastnictví domu, kdy soud rozdělí dům na jednotky a každému spoluvlastníku přidělí jednu bytovou či nebytovou jednotku.

Až v případě, nelze-li věc rozdělit, může soud věc přikázat do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků, kterému uloží, v jaké výši má ty ostatní vyplatit. Toto řešení však přichází v úvahu pouze tehdy, projeví-li alespoň jeden ze spoluvlastníků o věc zájem. Když není možný ani tento způsob, nezbývá soudu, než rozhodnout o prodeji věci a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky.

Existují i výjimečné situace, kdy soud nemusí návrhu na vypořádání spoluvlastnictví vyhovět vůbec, jsou to takzvané důvody zvláštního zřetele hodné. Příkladem je vysoký věk spoluvlastníka, který vlastní ideální polovinu rodinného domu, ve kterém bydlí, přičemž tento dům není možné reálně rozdělit. V takovém případě soud ponechává věc v tom stavu, v jakém je, a navrhovatel má prostě smůlu.