Ohlášení stavby krok za krokem

Praha - Co Čech, to kutil. Rádi stavíme, předěláváme a rozšiřujeme své domy či chaty. I když máme pocit, že jsme pány nad vlastním domem, někdy nám musí úřady kreativitu posvětit. Překvapivě to platí i pro zdánlivé drobnosti typu opěrné zdi nebo větší terénní úpravy na zahradě. Jak souhlas úřadů zdárně získat?

Jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce vyžadují pouze ohlášení stavebnímu úřadu, popřípadě územní souhlas nebo územní rozhodnutí a ohlášení. I když jde de facto o zjednodušenou verzi stavebního povolení, musíte i u takovýchto menších staveb nejdříve absolvovat kolečko zajišťování dokumentů, podání žádosti, souhlasu sousedů a tak dále.

Co lze „pouze“ ohlásit?

Čtenáři Poradny ČT24 se nejčastěji zajímají o stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci. Pokud je jejich celková zastavěná plocha do 150 metrů čtverečních, jsou s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 metrů a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, stačí pouze ohlášení. Mezi další ohlašované stavby patří:

  • podzemní stavby do 300 metrů čtverečních celkové zastavěné plochy a hloubky do 3 metrů (pokud nejsou například vodním dílem)
  • stavby do 300 metrů čtverečních celkové zastavěné plochy a výšky do 10 metrů, nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let (s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1 000 metrů čtverečních celkové zastavěné plochy a výšky do 15 metrů)
  • stavby do 50 metrů čtverečních celkové zastavěné plochy a do 5 metrů výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 metrů
  • stavby pro reklamu, vybrané stavby odstavných, manipulačních, prodejních, skladových nebo výstavních ploch o výměře nad 300 metrů čtverečních, nejvíce však do 1 000 metrů čtverečních

Ohlášení vyžadují i změny dokončených staveb uvedených výše, pokud jejich provedením nebudou překročeny dané parametry. Pokud je překročíte, ať už samotnou stavbou, nebo její změnou, je nutné stavební povolení. Stavební úřad o tom stavebníka vyrozumí. Proběhne tak klasické stavební řízení.

Stavební zákon popisuje v §104 ještě další činnosti, které je nutné ohlásit - například vyjmenované udržovací práce na stavbě nebo terénní úpravy. Naopak ohlášení ani povolení nevyžaduje oplocení. Pozor ale na stavby opěrných zdí do výšky jednoho metru, které hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím.

Ohlášení v praxi

Nejprve je vhodné zažádat o územně plánovací informaci. Tato předběžná informace o stavu území, návrzích na změny jeho využití a také o vydání příslušných rozhodnutí a opatření může stavebníkovi velmi pomoci. Jednak se z ní dá zjistit, zda není nutné stavební povolení nebo kdo jsou dotčené orgány, jejichž souhlas je následně třeba. Předběžnou informaci o tom, zda lze určitý záměr uskutečnit, případně podle jakých hledisek bude posuzovat žádost pro vydání rozhodnutí nebo podmiňujícího úkonu, vám na požádání poskytne stavební úřad.

Nutné je také nechat si zpracovat pro určité stavby (prvních pět druhů zmíněných výše) projektovou dokumentaci. Autorizovaný projektant navíc může totiž díky svým znalostem předejít průtahům nebo problémům s chybějící dokumentací.

Ilustrační foto
Ilustrační foto

Pro ohlášení stavby je nutné vyplnit formulář, který si lze vyzvednout na příslušném odboru městského úřadu. Většinou je dostupný ale také na internetových stránkách úřadu. Formulář obsahuje i podrobný seznam příloh, které budou k ohlášení nutné, včetně zmíněných dotčených orgánů (například orgány na úseku ochrany přírody a krajiny, památkové péče nebo požární ochrany).

K ohlášení stavebník připojí řadu dokumentů, například doklad prokazující vlastnické právo nebo jiné právo k nemovitosti (nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem), územní rozhodnutí (nebo veřejnoprávní smlouvu územní rozhodnutí nahrazující anebo územní souhlas), pokud je jejich vydání tímto zákonem vyžadováno. Dále bude v některých případech třeba připojit také souhlasná závazná stanoviska či rozhodnutí dotčených orgánů a stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem.

Nezapomeňte na sousedy

Stavebník musí k ohlášení (náležitosti popisujeme níže) připojit mimo jiné také souhlasy osob, které mají vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu k pozemkům majícím společnou hranici s pozemkem, na kterém má být stavební záměr uskutečněn, tedy sousedů.

Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu, nepostačí tedy jen ústní prohlášení. S přátelskými sousedy můžete souhlas vyřídit při návštěvě, těm méně vstřícným doporučujeme poslat doporučený dopis. Pokud soused nesouhlasí, neznamená to rovnou, že nestavíte. Námitku totiž musí objektivně zdůvodnit. Rozhodnou pak úředníci stavebního úřadu.

Ilustrační foto
Ilustrační foto

Na souhlas si raději počkejte

Je-li ohlášení úplné a je-li ohlášený stavební záměr v souladu s požadavky, stavební úřad vydá souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru. Má na to přitom 30 dnů ode dne podání ohlášení. Souhlas úřadu s ohlášeným stavebním záměrem musí být dán vždy písemně. Nabývá totiž právních účinků dnem jeho doručení stavebníkovi. Lhůta je tak pro stavební úřad pouze tzv. pořádková lhůta, jejím marným uplynutím nevzniká stavebníkovi právo realizovat ohlášený záměr. Tím, že se ohlášení neprojednává ve stavebním řízení, ale je řízením svého druhu, není možné se odvolat.

V případě, že dojde stavební úřad k závěru, že ohlášení není úplné nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu, rozhodne usnesením o provedení stavebního řízení. Takové usnesení se oznamuje pouze stavebníkovi a nelze se proti němu odvolat.

Pokud jde o tzv. černé stavby (prováděné nebo provedené bez rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu anebo v rozporu s ním), stavební úřad nařídí vlastníku stavby odstranění takové stavby. Dozví-li se stavební úřad o tom, že někde je realizována černá stavba, musí řízení o jejím odstranění zahájit z moci úřední, nemá prostor pro správní uvážení. Přesto je stavbu možné dodatečně povolit, ale jen na žádost stavebníka nebo vlastníka.