Kupujete byt? Nekoukejte jen na kachličky

Praha - Výběr vhodného příbytku může ovlivnit celá řada faktorů. Základními z nich jsou cena, velikost, je-li zrekonstruovaný či v původním stavu nebo třeba lokalita, ve které se nachází. Kromě těchto hlavních parametrů by se však nemělo zapomínat na další kritéria - třeba na to, jací jsou v domě sousedé, jaké se platí měsíční poplatky nebo jak náročné bude byt vytopit.

Prohlídka bytu, který vám padne do oka, je absolutní nutností - to ví snad každý. Doporučujeme však nechodit na ni jen sami s realitním makléřem. Někdy může byt na první pohled odpovídat vámi zvoleným požadavkům. Ty pak ve vašich očích zastíní skryté a někdy dost podstatné vady. Nejlépe vám v tomto směru poradí zkušený stavař nebo architekt, který může odhalit spoustu technických závad. Pomoci vám přitom může také s přestavbou či rekonstrukcí. S ohledem na zjištěné závady je také možné vyjednat nemalou slevu a za pomoci zkušeného kritika je velká šance, že prodejce půjde s cenou dolů.

Nezapomínejte třeba i na takové maličkosti, jako je orientace bytu z hlediska světových stran nebo odhlučnění bytu. Na stavebním úřadě nahlédněte do dokumentace za účelem zjištění, co vše je v bytě povoleno. Abyste předešli situaci, kdy vám za okny vyroste mrakodrap, je vhodné zastavit se i na obecním úřadě a nahlédnout rovněž do územního plánu.

Zjistěte si všechny informace o bytu i domě

Prodávající, případně realitní makléř, by vás měl informovat nejen o technickém stavu bytu, ale i o právních závadách, které na bytě váznou. Za tímto účelem si pro jistotu na katastrálním úřadě nechte vystavit list vlastnictví, kde zjistíte, zda na bytě či domě neváznou zástavy, věcná břemena atd.

Dále se informujte, jaké jsou běžné náklady na provoz bytu, tedy na topení, elektřinu, plyn a vodu, kolik se například přispívá do fondu oprav, zda jsou v něm nějaké peníze nebo zda společenství vlastníků či bytové družstvo nesplácí ještě ke všemu úvěr na rekonstrukci. Byt, který je nabízen za zdánlivě malý peníz, se totiž může značně prodražit právě na těchto měsíčních nákladech a je třeba s tím počítat. Nově má vlastník domu povinnost pořídit tzv. průkaz energetické náročnosti budov. Vyžadujte tento průkaz na prodávajícím - může vám totiž přibližně napovědět, jak náročný bude byt z hlediska vytápění.

Smlouva o převodu vlastnictví jednotky

Kupní smlouva je samostatnou kapitolou a konzultace s právníkem v tomto případě rozhodně není na škodu. Už jen proto, aby smlouva obsahovala všechny podstatné náležitosti a katastrální úřad vám bez problémů zapsal vlastnictví bytu do katastru.

Co se týče placení kupní ceny, renomované realitní kanceláře by měly mít v provizi mimo jiné zahrnutou možnost advokátní či notářské úschovy. Rozhodně tuto službu využijte, z pohledu kupujícího je jistější, že bude prodávajícímu kupní cena uvolněna až po zápisu do katastru.

Smlouva by měla řešit také otázku předání bytu a klíčů k němu. Termín závisí zejména na dohodě. Při předání podepište s majitelem ještě předávací protokol, do kterého zaznamenáte stav plynoměru, vodoměru, elektroměru atd. pro budoucí vyúčtování služeb.

S tím souvisí také dotaz, který do Poradny portálu ČT24 zaslala paní Olga. Ptá se v něm, jak má postupovat v situaci, kdy jí původní vlastník odmítá předat klíče od bytu. Jak jí poradit? V případě, že ve smlouvě není předání bytu nijak upraveno, nároku na byt se může nový vlastník domáhat prakticky ode dne, kdy mu katastr vlastnické právo k bytu zapíše. Prodávající zamezením vstupu do bytu porušuje zákon v tom smyslu, že brání majitelce ve výkonu vlastnického práva. Nevyřeší-li se záležitost po dobrém, je možné podat k soudu tzv. negatorní (zápůrčí) žalobu, která bude směřovat proti tomu, kdo neoprávněně zasahuje do vlastnického práva tazatelky. V úvahu přichází dále také žaloba na vyklizení, a to v případě, že původní majitel v bytě navíc bydlí.

Daňové povinnosti

Daň z převodu nemovitosti, která činí 4 %, má v současné době povinnost zaplatit prodávající ve lhůtě 3 měsíců od uskutečnění převodu. K daňovému přiznání se dokládá znalecký posudek na ocenění nemovitosti. Kupující zde figuruje v roli ručitele, takže pokud daň nezaplatí prodávající, může finanční úřad vymáhat dluh na něm. Od příštího roku (2014) tato daňová povinnost přejde již zcela na kupujícího. Dále má prodávající povinnost odvést z kupní ceny daň z příjmu. Osvobozen od této daně je ten, kdo v nemovitosti měl po dobu 2 let trvalé bydliště nebo v ní prokazatelně 5 let žil.