Nová pravidla pro SVJ: Změny stanov i nižší hlasovací kvórum

Praha – O silvestrovské půlnoci odzvonilo starému zákonu o vlastnictví bytů a nahradila ho pravidla z nového občanského zákoníku. Ta dopadají jak na nová společenství vlastníků jednotek, tak na ta zřízená podle starých předpisů. Stará společenství tak budou muset například upravit své stanovy, na druhou stranu by ale mělo být snazší třeba hlasování o opravách domu.

Jak bude SVJ vznikat?

Dle nového zákoníku musí vzniku SVJ nejprve předcházet proces jeho založení. K založení je nově vyžadováno schválení stanov, k jejichž schválení bude zapotřebí souhlasu vlastníků všech jednotek. Stanovy budou muset být sepsány formou notářského zápisu. Vzhledem k tomu, že náležitosti stanov má obsahovat již prohlášení vlastníka či smlouva o výstavbě, doporučujeme připravit stanovy již zároveň s těmito dokumenty.

Podle dosavadní právní úpravy vznikala SVJ automaticky přímo ze zákona. V praxi se však ukázalo, že si řada domů tento stav vůbec neuvědomovala, nebo k němu byla lhostejná. Samotný vznik společenství vlastníků je proto nově vázán až na zápis do veřejného rejstříku.

Aby bylo předejito nečinnosti vlastníků při zakládání SVJ a při jeho zápisu do rejstříku, stanovil zákonodárce povinnost učinit tyto kroky v domě nejméně s pěti jednotkami a třemi různými vlastníky. V případě, nedojede-li ke vzniku SVJ, bude blokován zápis do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka. Tím by měli být vlastníci jednotek dostatečně motivováni k založení společenství.

Povinnosti stávajících SVJ

Jak jsme již uvedli, nová úprava se vztahuje také na ta společenství vlastníků, která vznikla podle staré legislativy před 1. lednem 2014. Zákon jim ukládá dvě zásadní povinnosti, které musí v souvislosti s novou právní úpravou splnit. První se týká jejich názvu, který bude muset (kromě označení domu, pro který společenství vzniklo) nově obsahovat i slova „společenství vlastníků“. Současný zákon přitom vyžaduje pouze slovo jediné, a to „společenství“. Řada stávajících společenství proto danou podmínku nebude splňovat a bude tak nucena svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku nejpozději do 4. ledna 2016.

Nový občanský zákoník dále vyžaduje, aby SVJ do 3 let ode dne nabytí jeho účinnosti přizpůsobily své stanovy nové právní úpravě.

Vzhledem k tomu, že se okruh povinných náležitostí stanov oproti dnešnímu stavu podstatně rozšiřuje, budou prakticky všechna společenství muset své stanovy uzpůsobit a doručit je krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek. Kromě úpravy názvu budou muset sepsat také například pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství nebo pravidla pro správu domu a pozemku, na kterém stojí.

Bydlení
Zdroj: ISIFA/Thinkstock
Autor: iStock/hemul75

Dlužno dodat, že současná právní úprava již nezná ani nepočítá s žádnými vzorovými stanovami, ze kterých by bylo možno při tvorbě stanov vycházet, jako tomu bylo dříve.

Hlasování na shromáždění

Pozitivní zprávou pro všechna stávající i nová společenství vlastníků jsou nižší hlasovací kvóra na shromáždění vlastníků. Dle zákona již pro většinu hlasování na shromáždění nebude zapotřebí 100% většina a dokonce ani jiná kvalifikovaná většina. Pro schválení postačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, přičemž shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.

Hlasy se stejně jako v minulosti počítají dle podílu na společných částech domu. V souvislosti s touto novinkou je však nutné upozornit na skutečnost, že ve stanovách mohou mít společenství vlastníků hlasovací poměry upraveny přísněji, než vyžaduje zákon. V tom případě by se hlasovalo dle kvór určených ve stanovách.

Máte další otázky týkající se nových pravidel pro společenství vlastníků bytů? Zajímají vás jiná témata z oblasti ekonomiky nebo práva? Své otázky a náměty nám posílejte do Poradny.