Spojení staveb s pozemky: Koho může nový zákoník připravit o dům?

Praha – Nový občanský zákoník zavedl od ledna pravidlo, které svázalo stavby s pozemky. Řada čtenářů Poradny portálu ČT24 se v důsledku toho obává, že může přijít o domek nebo garáž v případě, že nevlastní pozemek, na kterém stojí. Je změna skutečně tak zásadní, a je tedy důvod k panice?

Splynou všechny stavby s pozemkem?

Český právní řád se k tzv. superficiální zásadě, že povrch ustupuje půdě, vrací téměř po 60 letech. Je logické, že po tak dlouhé době, kdy vlastnictví pozemků a staveb existovalo odděleně, nelze najednou učinit všechny stavby součástí pozemků, na kterých jsou zřízeny. Se stávajícími stavbami si tedy nový občanský zákoník poradil tak, že součástí pozemku se stavba na něm stala pouze v tom případě, že je vlastník stavby a pozemku totožný.

Tam, kde je vlastník odlišný, bude stavba nadále samostatnou věcí. Totéž platí i pro případy spoluvlastnictví, kdy se zcela neshodují spoluvlastnické podíly u stavby a u pozemku, nebo např. stavbu mají manželé ve společném jmění a pozemek v podílovém spoluvlastnictví. Vlastníkům takového pozemku a stavby počínaje letošním rokem vzniklo vůči sobě navzájem zákonné předkupní právo. To znamená, že pokud by chtěl jeden z nich svůj majetek prodat, musí jej nejprve nabídnout k odkoupení druhému. Záměrem zákonodárce tedy je, aby časem všechny stavby s pozemky splynuly, to však může v praxi trvat i desítky let.

Na cizím pozemku jen dočasné stavby

Ani u nových staveb však neplatí princip, který je svazuje s pozemky, stoprocentně. Některé druhy staveb zůstanou i dle nové právní úpravy samostatnou věcí. Jsou to zejména inženýrské sítě a některé podzemní stavby se samostatným účelovým určením typu, například metro či vinný sklípek. I jiné stavby lze zřídit na cizím pozemku a nepřijít o panství nad nimi. Tyto stavby budou mít však vždy dočasný status. Pro takovou stavbu musí vlastník pozemku zřídit buď právo stavby, a to maximálně na 99 let, nebo služebnost (věcné břemeno), anebo pozemek stavebníkovi pronajmout.

Stavět na pronajatém pozemku?

Nicméně pronajmout si pozemek za účelem stavby není příliš šťastným řešením, což platí za současné právní úpravy stejně jako za té předchozí. Problém je v tom, že ukončením nájemního vztahu skončí i oprávněnost stavby. Pokud jste měli stavbu na pozemku zřízenou na základě nájemní smlouvy na dobu určitou, jejíž účinnost skončila před koncem loňského roku, a nedohodli jste se s vlastníkem pozemku na jejím prodloužení, máte smůlu. Pozemek byste měli vlastníkovi vrátit v původním stavu, tzn. stavbu odstranit.

Z přechodných ustanovení nového občanského zákoníku vyplývá, že ode dne jeho účinnosti se nejen nově uzavřené, ale i staré nájemní smlouvy řídí novým občanským zákoníkem. V případě uplynutí nájemní doby po 1. lednu 2014 by se tedy nájem automaticky prodloužil, pokud pronajímatel do jednoho měsíce nevyzve nájemce k vrácení věci. Nájem se prodlouží o rok, nebo byl-li uzavřen na kratší dobu, pak jen o tuto dobu.

Ani nájemní smlouva na dobu neurčitou není ve světle nového občanského zákoníku žádnou výhrou. Lze ji totiž vypovědět bez udání důvodů s tříměsíční výpovědní lhůtou. Důsledkem výpovědi je stejně jako u jiných způsobů ukončení nájmu to, že stavba pozbývá své oprávněnosti a její majitel je povinen ji odstranit.

Máte další otázky týkající se nového občanského zákoníku? Zajímají vás jiná témata z oblasti ekonomiky, ochrany spotřebitele nebo práva? Své otázky a náměty nám posílejte do Poradny.


V případě, že nechcete investovat do koupě pozemku a na úkor toho postavit stavbu dočasnou, doporučujeme využít jednu z dlouhodobějších a stabilnějších možností, tedy právo stavby nebo služebnost (věcné břemeno).

Alou na stavební úřad

Dále nesmíme opomenout veřejnoprávní stránku věci. Stavby na cizích pozemcích s časově omezeným občanskoprávním titulem pro jejich zřízení (např. s nájemní smlouvou na dobu určitou) by měly být jako dočasné také povoleny stavebním úřadem. Proto je nutné kromě prodloužení smlouvy podat žádost o prodloužení dočasnosti stavby. I zde bude vlastník pozemku účastníkem řízení. Nedojde-li k prodloužení dočasnosti, stane se ze stavby stavba nepovolená (černá) a stavební úřad může nařídit její odstranění.