Prodej pozemků pod domy v zajetí předkupních práv

Praha - Nový občanský zákoník po 60 letech zavedl znovu pravidlo, že stavba je součástí pozemku, a přestává tak být samostatnou věcí. Jenže hlavně u bytových domů ke splynutí v praxi nedošlo. Velmi často totiž stojí na cizích pozemcích – většinou obecních. S odkazem na novou právní úpravu tak může nyní ze strany obce sílit tlak na majitele bytových domů, aby pozemky odkoupili.

Zákonné předkupní právo

Ke splynutí pozemků a staveb nedošlo v těch případech, kde má pozemek a stavba na něm zcela rozdílné vlastníky nebo se neshodují spoluvlastnické podíly u stavby a u pozemku. Komplikací může být také rozdílná forma vlastnictví - například dům mají manželé ve společném jmění a pozemek v podílovém spoluvlastnictví. Takové stavby budou i nadále samostatnou věcí. Avšak majitelům pozemku a stavby vzniklo v takovém případě od 1. ledna 2014 vůči sobě navzájem zákonné předkupní právo. V praxi to znamená, že pokud by chtěl jeden z nich svůj majetek prodat, musí jej nejprve nabídnout k odkoupení druhému.

Majitelé domů někdy nabývají dojmu, že pozemek odkoupit musí. To je ale omyl! Předkupní právo nepředstavuje žádnou povinnost pozemek či stavbu odkoupit. Jde pouze o oprávnění tak učinit dřív, než majetek skončí v rukou třetí osoby. Předkupní právo má sloužit jako prostředek ochranný nikoli donucovací.

Bytové spoluvlastnictví

V případě, že se jedná o bytový dům ve vlastnictví majitelů jednotlivých bytových jednotek, bude obec nebo jiný majitel pozemku pod bytovým domem nabízet přednostně pozemek ke koupi těmto vlastníkům. Odkup by se měl projednat na shromáždění společenství vlastníků jednotek, aby byli všichni seznámeni se smlouvou a jejími podmínkami. Nestačí však pouhé odhlasování smlouvy na schůzi, a to ani kvalifikovanou většinou členů společenství. Je třeba si uvědomit, že se jedná o transakci, kterou má dojít k převodu nemovité věci – pozemku do spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků bytů. K převodu vlastnictví navíc dochází vkladem do katastru nemovitostí. Pokud má tedy dojít k uplatnění předkupního práva, musí smlouvu podepsat všichni vlastníci bytů s tím, že jim připadne takový podíl, jaký mají na společných částech domu.

Financovat lze koupi pozemku buď ze zdrojů ve fondech společenství vlastníků, nebo úvěrem. V úvahu dále připadá také varianta, že si každý majitel bytu zaplatí „svou“ část pozemku sám. Záleží jen na dohodě vlastníků domu. Pro schválení způsobu financování podle nového občanského zákoníku teoreticky stačí pouze nadpoloviční většina majitelů bytů přítomných na shromáždění. V praxi to ale bude složitější. Způsob financování totiž bude mimo jiné součástí smlouvy o převodu pozemku, kterou budou podepisovat všichni vlastníci. Pokud tedy se zvolenou variantou nebude někdo z vlastníků bytů souhlasit, může převod snadno zablokovat.

V souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím je třeba ještě upozornit na to, že předkupní právo vzniká pouze mezi majiteli pozemku a stavby na něm. Nevztahuje se na bytové jednotky. Se svým bytem tedy můžete disponovat zcela volně, můžete jej i prodat, aniž byste ho nejprve nabízeli k odkupu vlastníkovi pozemku. Ten by mohl svého předkupního práva využít pouze v případě, že by byl k prodeji dům jako celek. K tomu ale v případě domu rozděleného na bytové jednotky vlastněné různými osobami v praxi nedochází.

Družstevní bytový dům

Podstatně jednodušší bude situaci při odkupu pozemku pod družstevním domem, neboť zde je faktickým vlastníkem stavby družstvo a nikoli jeho jednotliví členové. Vlastník pozemku bude tedy v rámci jeho prodeje jednat se zástupci družstva. To si na své schůzi odhlasuje, zda s kupní smlouvou souhlasí. Ke schválení smlouvy postačí nadpoloviční většina přítomných členů, případně jiná kvalifikovaná většina zakotvená ve stanovách příslušného družstva. Smlouvu pak podepíší statutární zástupci družstva.

Máte další otázky týkající se bydlení nebo nového občanského zákoníku? Zajímají vás jiná témata z oblasti ekonomiky, ochrany spotřebitele nebo práva? Své otázky a náměty nám posílejte do Poradny.


Cena pozemku

Při využití předkupního práva by měl ten, kdo toto své právo hodlá využít, uzavřít smlouvu za stejných cenových podmínek jako potenciální zájemce o nemovitost. Jinými slovy, když má majitel pozemku od někoho nabídku na odkup pozemku za určitou částku, zaplatí majitel stavby na pozemku při odkupu pozemku tuto částku. Nicméně pro stanovení ceny pozemku by měla obec vycházet z ceny v místě obvyklé, která by měla být doložena znaleckým posudkem. Záleží však opět také na dohodě mezi stranami, které mohou cenu sjednat například s odkazem na cenovou mapu.