Zákoník neřeší zvyšování nájemného, zelenou dostaly vysoké kauce

Praha - Nový občanský zákoník dělá Sdružení nájemníků vrásky na čele. Problém představuje už samotné sjednání nájemného – neexistuje totiž právní předpis, který by problematiku jeho zvyšování upravoval. Podle právničky Lenky Veselé už víc než 13 let neexistují tabulky, kde by byly rozděleny byty do kategorií. Pronajímatel navíc může požadovat kauci až ve výši šestinásobku měsíčního nájmu. Nový občanský zákoník platí přibližně tři čtvrtě roku.

Výši nájemného určuje soud na základě znaleckých posudků

Problém s určováním výše nájemného trvá už několik let. „Nový občanský zákoník v podstatě sleduje linii původního předpisu, kdy od roku 2011 platí, že pokud nedojde k dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, tak výši nájemného určuje soud, což je samozřejmě špatně,“ konstatovala právnička. Toto pravidlo přitom platí jak u městských, tak i soukromých bytů. 

Nájemce pak musí na zvýšení nájemného přistoupit. Pokud nemá dostatek peněz, může si kupříkladu zajít na úřad práce požádat o příspěvek na bydlení. „Pak ten rozdíl doplácíme my všichni z daní,“ uvedla Veselá.

Vysoká kauce a dlouhá výpovědní doba

Další možností je, že se dotyčný přestěhuje, pak ale přichází na řadu provize realitní kanceláři, náklady na stěhování a kauce ve výši až šestinásobku nájemného. „Výpovědní doba je tříměsíční, takže kolikrát se stane, že hradí nové nájemné, přestože už bydlí v novém bytě,“ shrnula advokátka. 

  • Advokátka o úskalích nového občanského zákoníku: „Obecně bych řekla, že nový občanský zákoník více chrání nájemce po dobu trvání nájemného vztahu. Při skončení je to naopak pronajímatel, který je na tom lépe.“

Při určování nájemného hrají roli znalecké posudky. „Soud musí nájemné určit, ale nemá podle čeho, takže znalecký posudek představuje hlavní podklad pro jeho rozhodnutí,“ podotkla Veselá. Roli pak hraje vybavení bytu, jeho stáří a samozřejmě lokalita. „Problém je, že pokud si do bytu pozvete tři znalce, tak se dočkáte tří různých výsledků, které se mnohdy liší o desítky korun na metr čtvereční,“ upozornila advokátka. 

V evropských zemích, v nichž je pronajímání bytů tradicí, podle Veselé potřebné právní předpisy existují. „Bavíme se o státech jako Německo, Rakousko, Švýcarsko či Skandinávie. Například v Německu se pravidelně schází zástupci nájemců a majitelů domů a každé čtyři roky domlouvají nájemné dopředu. Dělají tak podle tabulek, podle nichž jsou rozděleny byty do určitých kategorií,“ poznamenala právnička. 

Bytová družstva: Ke změně stanov je nutný souhlas všech

Problémy se objevily také při převedení závazku z bytových družstev na společenství vlastníků, uvedl náměstek ministryně pro místní rozvoj Petr Smrček. Zároveň není možné získat 100procentní souhlas členů družstva se změnami stanov. Resort už připravil desítky připomínek. 

Předseda Sdružení nájemníků ČR Milan Taraba 

„Je naprosto nereálné získat stoprocentní souhlasy, protože lidé buď nebudou k dispozici nebo byt pronajímají někomu jinému a není známa jejich aktuální adresa. Principiálně už 160 let existence bytových družstev se říká, že mají všichni členové rovná práva, ale že rozhoduje většina. Všichni vědí, že mohou na členskou schůzi, kde se rozhoduje, přijít. Je to jejich právo a měli by ho využívat. Pokud tam ale nejdou, tak je to jejich chyba a nemohou tím trpět ostatní lidé.“ 


Podle předsedy Sdružení nájemníků také musí dojít ke sjednocení terminologie: „V různých předpisech, které navazují na občanský zákoník, nebo dokonce mají přednost, je třeba, aby pojmy byly vykládány jednotně – podobně jako velikost bytu v návaznosti na dávky,“ konstatoval Taraba.

Video Advokátka o zvyšování nájemného: V zahraničí potřebné předpisy mají
video

Advokátka o zvyšování nájemného: V zahraničí potřebné předpisy mají

Pronajímatelé už nemusejí shánět náhradní byty

Nájemce sice musí nahlásit, že se do bytu někdo přistěhoval, už ale nemusí sdělit jeho jméno. Výpověď může dát nyní pronajímatel jen ze zákonných důvodů. „Nyní už nemusí žádat soud, aby k výpovědi přivolil,“ sdělila Veselá. Velkou změnou také je, že pronajímatel už nemusí poskytnout nájemci náhradní byt. Zdůvodnění je, že bytů je dostatek a jsou k dispozici.

Případné změny nového občanského zákoníku mají v rukou zákonodárci. V současné době se připravuje novela. Ta by měla nejspíš začít platit od 1. ledna 2016.