OBČAN ZBLÍZKA: Svého majetku pánem?

Praha – Každý z nás něco vlastní, ať už je to mobil, auto, nebo chalupa. Jenže co když je to, co si pořídíme, kradené, aniž o tom víme? Anebo když nakládání s naším právoplatným majetkem někoho dalšího obtěžuje? V dalším díle OBČANA ZBLÍZKA se věnujeme vlastnictví, s tím souvisejícími sousedskými vztahy, zastavíme se rovněž u pojmu spoluvlastnictví.

Co všechno může člověk vlastnit? "Vlastnictví je vše, co někomu patří, ať už jde o věci hmotné, nebo nehmotné," definuje obecně zákon. Klíčová je proto užitečnost a ovladatelnost majetku. Tím je tedy nejen to, co si dokážeme držet (stůl, notebook, auto), ale také to, co dovedeme zachytit (dešťová voda) anebo vyrobit (elektřina). Dostáváme se v novém občanském zákoníku k velké kategorii majetku.

Vlastnictví považuje norma za absolutní majetkové právo. Znamená to, že s takovými věcmi můžeme nakládat, jak jen chceme, takové právo působí vůči všem a nikdo nám do našeho vlastnictví nesmí zasahovat. Samozřejmě jsme limitováni zákonem nebo smluvními podmínkami.

Věc nová, použitá, odcizená

Podle nynější končící normy, pokud koupíme věc od někoho, kdo není jejím vlastníkem, nepřejde na nás vlastnické právo. Důsledkem pak je, že po nás skutečný vlastník věc může soudně vymáhat. Kupříkladu ten, kdo danou věc ztratil nebo mu byla ukradena. Nebo když si např. koupíte od souseda televizi, který si ji pořídil v zastavárně.

Jednou z nejvýraznějších novinek v kategorii věcných práv v novém občanském zákoníku je proto institut „nabytí vlastnictví od neoprávněného“, který přinese vyšší jistotu lidem, jež si koupí něco kradeného v dobré víře. Rozlišuje se několik případů:

  • Když kupujeme od podnikatele (v obchodě, bazaru, e-shopu apod.). Pokud jde o věc novou (typicky televize zabalená v originální krabici), staneme se koupí automaticky vlastníkem a nikdo nám jí nevezme. Když to bude věc použitá, původní majitel má do 3 let možnost majetek získat zpět. A to v případě, že daný majetek buď ztratil, nebo mu byl odcizen – což musí ale vlastník prokázat.
  • V případě, že si věc budete kupovat v dražbě, předpokládá se, že věc prodává vlastník nebo ten, kdo k tomu má pověření nebo zákonné zmocnění (insolvenční správce, exekutor, dražebník). Přechází tak na vás vlastnické právo. Stejný je i případ, kdy si zboží pořídíme od někoho, komu jej vlastník svěřil.
  • Nejistota nastoupí v případě, když si věc pořídíte jiným způsobem, než předvídá zákon (typicky od kamaráda nebo přes známé). Lhůta, během které se může přihlásit původní vlastník, totiž není omezena.

Nákup majetku od neoprávněného vlastníka se nevztahuje na nemovitosti. U nich je podstatné, kdo je jako vlastník zapsaný v katastru nemovitostí. Když si proto koupíme dům od někoho, kdo jej podle katastru nevlastní, máme smůlu – je na nás takovou informaci si ověřit. Znamená to, že na nás vlastnictví nepřejde, smlouva je neplatná a s nemovitostí nemůžeme nijak nakládat.

Vlastnictví nás také zavazuje a pokud se o vlastněný majetek dlouhodobě nestaráme, riskujeme jeho ztrátu. Dle litery zákona „opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu“. Kdo tedy nechá víc než deset let bez zájmu chátrat svůj dům, propadne státu. Pokud ovšem bude majitel platit řádně daně, může svoje statky nechat chátrat. Dává tím totiž najevo, že „věc neopouští“. Jak však bude proces propadání nemovitostí státu vypadat v praxi, se dozvíme nejdříve v roce 2024.

Na movité věci se podobné moratorium nevztahuje a úprava jejich ztráty je širší. Pokud vlastnictví, třeba kolo, necháme bez zájmu tři roky, může si je přivlastnit každý. Vždy tu ale musí být přítomen „úmysl věc nevlastnit“ a jeho konkrétní prokázání případně rozhodne soud. Pokud totiž nechám věc ležet u popelnice, je jasné, že jsem jí „opustil“. S autem odstaveným na ulici to bude složitější.

Se sousedy zadobře… a podrobně

Sousedským právům je v novém občanském zákoníku věnována velká pozornost. Autoři zákona se tak snaží předejít sporům přes plot, které jsou dnes velmi časté.

"Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky, vnikají na pozemek jiného vlastníka, v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. To platí i o vnikání zvířat,„ stojí v zákoníku. Časté štěkání psa bude tedy na vsi akceptováno, kdežto ve městě by to mohlo být považováno za nepřiměřené. Tato úprava takzvaných “nepřímých imisí" (obtěžování) řeší situace, kdy se například kouř z našeho grilu dostane za plot k sousedovi.

Přímé obtěžování, tedy že bychom v daném případě gril cíleně nasměrovali na sousedův plot, jsou zakázané bez dalšího. Nehledí se tak na místní poměry (zda je sezona grilování), dokonce ani na míru takových vlivů (je jedno, jestli je kouře hodně, nebo málo).

Za žádných okolností nesmíme svést okap na sousedův pozemek. Byť jen malé množství vody v jeho kůlně pak totiž zakládá možnost nás zažalovat. Stejně tak může soused požadovat, abychom provedli stavební úpravy a na jeho pozemek voda nestékala.


Jiný režim mají obchodní závody (například fabriky) a úředně schválená zařízení (například čistička vod). U nich se nemůžeme jako sousedé domáhat toho, aby zanechaly „obtěžování“. K dispozici ale máme možnost žádat náhradu újmy po sousedním závodu za dané „imise“ (když se třeba kvůli sousedství s chemičkou sníží hodnota našeho pozemku).

Mé je jablko

Zákoník jde v úpravě sousedských vztahů dopodrobna. Když se ocitne naše movitá věc (typicky míč) na sousedově pozemku, máme podle zákona právo, aby nám takovou věc vlastník pozemku vydal nebo nám aspoň umožnil si pro ní dojít. Ke vstupu na pozemek ale potřebujeme jeho souhlas.

Zákoník dává majiteli právo na sousedově pozemku honit také zaběhnutou kočku, psa, slepice nebo třeba včelí roj. Pokud ale zaběhnuté zvíře sousedovi něco poškodí nebo zničí – třeba když sežere vypěstovanou zeleninu – musí majitel zvířete sousedovi škodu nahradit.

Nová norma také řeší, kdy si lze sníst jablko ze sousedova stromu a co s větvemi a kořeny. Plot, u kterého není dodnes jasné, komu patří, bude nově společný. Oba majitelé tak za něj odpovídají.

Významnou novinkou je vyjasnění pochybných hranic pozemků. Není výjimkou, že hranice dvou sousedních parcel nejsou v terénu pevně zvýrazněny a sousedé vlastně netuší, kudy konkrétně dělící linie prochází (může být „někde“ v třímetrovém pásu meze). Přichází tak na řadu soud. Sousední vlastníci nejprve prokazují „poslední pokojnou držbu“, neboli zda se některý ze sousedů (anebo oba dva) choval tak, jako by věděl, kde je hranice – a to v dobré víře, tedy že si opravdu myslel, že to tak je. Když se to nepodaří zjistit, soud může nově hranici určit, a to podle „slušného uvážení“. Záleží tak na soudcích, jak se s novým pojmem poperou.

Svému sousedovi nově budeme moci znemožnit stavbu nebo vysázení stromů v těsné blízkosti společné hranice (přesný odstup záleží typicky na místních zvyklostech nebo na úpravě zvláštních zákonů, byť zákoník podpůrně stanoví například u stromů přesahujících tři metry vzdálenost nejméně tři metry od společné hranice). Podle zákona nám ke stopce stačí, abychom k tomu měli „rozumný důvod“. Dá se tak očekávat, že od nového roku budou soudy ve velkém rozhodovat, co je a není rozumným důvodem.

Staronovým institutem je „právo nezbytné cesty“, které zde sice existovalo, ale okleštěné. S novým zákoníkem se můžeme soudně domáhat přístupu nejen ke své stavbě, ale také pozemku. A to v případě, pokud se k němu nemáme jak dostat (neexistuje na ni přístup z veřejné cesty; nejde tedy „jen“ o pohodlnější způsob přístupu). Sousedovi za umožnění naší nezbytné cesty náleží vždy kompenzace.

Spoluvlastnictví

Podle dosavadní úpravy měl každý ze spoluvlastníků předkupní právo na podíl toho druhého. Nově bude takové právo podstatně zúženo. Když spoluvlastnictví vznikne smluvně, musíte si předkupní právo ve smlouvě ujednat. Jinak máte smůlu.

Spolu se svým kamarádem si pořídíte napůl sekačku. Domluvíte se na tom ústně (kupní smlouva nemusí být písemná) a o předkupním právu si nic nesjednáte. Když se rozhodnete svůj podíl prodat, můžete ho nabídnout, komu chcete. Kamarád, jako spoluvlastník, s tím nic neudělá.


Pokud vznikne spoluvlastnictví jinak než smluvně, typicky děděním, spoluvlastníci mají garantované předkupní právo, ale jen na půl roku. Tato doba podle autorů zákona slouží na to, aby si spoluvlastníci vyjasnili, jestli předkupní právo budou chtít.

Dalším tématem OBČANA ZBLÍZKA budou ve čtvrtek 31. října změny u vlastnictví bytů, věcná břemena, zástava a novinka – svěřenský fond. Pokud máte k tomuto tématu jakékoliv dotazy, pošlete nám ho do Poradny.