Kudy domů? Co dělat, když k vašemu pozemku nevede cesta

Praha – Když kupujete pozemek, logicky předpokládáte, že se na něj také budete moci dostat. Jenže někdy je všechno jinak. Zvláště na vesnici se poměrně často stává, že jste léta jezdili přes pozemek souseda, kterému to nevadilo. Ten ale zemřel a jeho dědicům se vaše „vychozené právo“ nelíbí. Nebo jste třeba získali pozemek zpět v restituci, jenže ouha, příjezdová cesta k němu chybí. Naštěstí i nový občanský zákoník na tzv. právo nezbytné cesty pamatuje a věnuje se tomuto institutu dokonce podrobněji než předchozí norma.

Veřejná cesta

Obecně lze říci, že přístup k nemovité věci není zajištěn, pokud není napojena na veřejnou cestu. Veřejnou cestou nemusí být jen běžná místní komunikace, která je většinou na pozemku obce. Může se jednat také o tzv. veřejně přístupnou účelovou komunikaci, která nemusí mít ani zpevněný povrch (tzv. polňačka) a může vést dokonce i přes pozemek soukromého vlastníka. Elementárním znakem veřejné cesty je její veřejné užívání, tedy to, že ji využívá širší veřejnost. Veřejnou cestou tedy nebude vjezd k jednomu domu, který je užíván pouze pro přístup k tomuto domu.

Máte-li pochybnosti, zda se jedná o veřejnou cestu, či nikoliv, lze se obrátit na silniční správní úřad, který o tom vydá deklaratorní rozhodnutí. V menších obcích tuto funkci zastává starosta.

Zřízení služebnosti

Pokud vaše nemovitost není s žádnou veřejnou cestou dostatečně spojena, je potřeba pokusit se řešit tuto situaci se sousedy. V ideálním případě se dohodnete se sousedem na odkoupení části pozemku, případně zřízení úplatné služebnosti (dříve věcného břemene) spočívající v právu chůze a jízdy přes sousední pozemek s přesně vymezeným rozsahem zakresleným v geometrickém plánu.

Tato smlouva by měla být sjednána na dobu neurčitou. Tzv. panujícím pozemkem bude ten váš, ke kterému zřizujete přístup. Smlouvu o zřízení služebnosti poté musíte nechat zavkladovat do katastru nemovitostí.

Místo pokojného stavu už jen pokojná držba

Jenže sousedské vztahy nejsou vždy vřelé a ne každému se bude líbit, že mu soused jezdí přes jeho pozemek. Pak už nezbývá než sáhnout po právních prostředcích. To je poněkud obtížnější cesta. I když úprava v novém občanském zákoníku upravuje právo nezbytné cesty poměrně podrobně (§ 1029 až 1036), pro změnu z něj vypadla ochrana pokojného stavu. Tento institut bylo možno dříve využít v případě, že někdo narušil pokojný stav v tom smyslu, že vám z ničeho nic začal v přístupu bránit, i když do té doby jste přes jeho pozemek jezdit mohli. Výhodou bylo, že se stačilo obrátit na obecní úřad, který mohl zasáhnout operativněji než soud.

Nový občanský zákoník namísto pokojného stavu poskytuje ochranu už jen pokojné držbě. V tomto případě by se jednalo o držbu práva na přístup k nemovité věci. S žalobou na ochranu pokojné držby se již však musíte obrátit na soud. V tom případě se nabízí otázka, zda není jednodušší žádat na soudu už rovnou povolení nezbytné cesty.

Dalším operativním prostředkem by pak mohlo být tzv. předběžné opatření, kterým by soud vyřešil poměry mezi sousedy dočasně do doby, než rozhodne ve věci. Žádost o předběžné opatření je možno podat zároveň s žalobou.

Nezbytná cesta

Nový občanský zákoník dává vlastníkovi nemovité věci, která není dostatečně spojena s veřejnou cestou, právo žádat soud o povolení cesty přes pozemek souseda. Soud může nezbytnou cestu povolit pouze v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci, řádně ji užívat, a to i jako služebnost. Půjde-li tedy např. o bytový dům bez garážových stání, povolí vstup, ale už ne vjezd. Zároveň soud přihlíží k tomu, aby byl dotčený soused co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Zároveň bude posuzovat, přes který ze sousedních pozemků je nejpřirozenější přístup. Pokud došlo ke ztrátě přístupu k pozemku v důsledku jeho oddělení od jiného pozemku, lze přístup zřídit pouze přes tento pozemek.

Zákon navíc výslovně stanovuje, že nezbytnou cestu soud nepovolí v případech, převýší-li škoda na nemovité věci souseda výhodu nezbytné cesty, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

Nic není zadarmo

Budete-li žalovat souseda o zřízení práva nezbytné cesty a soud vám v tomto smyslu vyhoví, nebude to samozřejmě znamenat, že soused přijde zkrátka. Náleží mu jednak úplata za služebnost (věcné břemeno), která může být stanovena jako jednorázová nebo ve formě opakujícího se plnění (obdoba nájemného). Dále má také nárok na odčinění způsobené újmy, není-li kryto úplatou.

Počítat musíte také s tím, že sousedovi přispějete na údržbu cesty, pokud budete využívat cestu, která již existuje. Naopak pokud se zřizuje nová cesta pro vás, nesete náklady jak na její zřízení, tak i údržbu. A konečně může soud stanovit, že pro případ vzniku škody složíte předem přiměřenou jistotu.