OBČAN ZBLÍZKA: Konec „leváren“ ve smlouvách a nová úprava nájmů

Praha – Aniž si to možná uvědomujeme, smlouvy uzavíráme denně. Už ve chvíli, kdy jdeme do metra nebo si objednáme kávu v restauraci. Je to závazek, který je stejně důležitý jako zákon. Jenže jak se prodrat džunglí mnohastránkových obchodních podmínek a jak se mění  spotřebitelské smlouvy s novým občanským zákoníkem, který bude účinný od ledna příštího roku? Odpovědi najdete v tomto díle OBČANA ZBLÍZKA.

Smluvní svoboda a autonomie vůle se táhnou jako niť všemi kapitolami nového občanského zákoníku. Existuje celá řada typů smluv a ujednat si můžeme takřka cokoli s kýmkoli, i když to zákon výslovně neuvádí, případně se od toho, co zákon uvádí, můžeme naopak odchýlit. Proto smluvní volnost. Občanský zákoník jim však dává určitá „spádová“ pravidla, stejně jako právům a povinnostem smluvních stran.

Předsmluvní odpovědnost

Mezi významné novinky v obecných ustanoveních o smlouvách patří to, že smlouva je uzavřena i tehdy, když v ní chybí nějaká podstatná náležitost. Například je platná smluvní dohoda s kamarádem o prodeji auta, ačkoli ještě neobsahuje detaily, kdy si ho převezme, kdy za něj předá peníze apod.

Nově bude v zákoně upravena také předsmluvní odpovědnost. Když v jednání o uzavření smlouvy dospějeme tak daleko, že je její uzavření „vysoce pravděpodobné“, má to své závazky. Když jedna ze stran i přesto ukončí jednání za pět minut dvanáct, aniž pro to má „spravedlivý důvod“, jedná podle zákona nepoctivě. Odpovídá pak za náhradu škody, stejně jako ten, kdo jedná celou dobu naoko. Co rozumět pod „vysoce pravděpodobné“ a co je „spravedlivý důvod“, budou muset po novém roce vyložit až soudy.

Překvapivá, nečitelná a nesrozumitelná ustanovení

Všichni známe situace, kdy se před námi objeví několikastránkové obchodní podmínky. Drtivá většina z nás je nečte detailně, ba ani zběžně. Na to nový občanský zákoník myslí a tento faktický stav upravuje.

Nově se na překvapivá ustanovení bude nahlížet tak, jako by v obchodních podmínkách nebyla, pokud je druhá straně výslovně nepřijme. Stejně tak, kdyby bylo ustanovení nesrozumitelné (třeba ve formě odkazu na paragraf určitého zákona).

Příklad: „Překvapivé ustanovení“ by mohlo třeba být takové, že se jednostranně zvýší úroková sazba anebo smluvní pokuta jedné ze stran, která by se nedala vůbec předpokládat (k dané věci se třeba vůbec nevztahuje).


Firma
Zdroj: ČTK/imago stock&people
Autor: imago stock&people

Velmi rozšířenou formou jsou předpřipravené smlouvy a formuláře, které spadají pod takzvané adhezní smlouvy. Jedna strana prostě dostane na stůl hotový text smlouvy a buď přijme, nebo ne.

Taková strana je zásadně „slabší“, a proto je chráněna. V adhezní smlouvě (případně přiložených dokumentech) by mělo být napsáno vše, aby si to mohla druhá strana pročíst a podepsat. Když někde pouze odkazuje na podmínky (typicky obchodní podmínky dané firmy), které ve smlouvě výslovně napsány nejsou, bude platná jen tehdy, když o nich slabší strana ví (nejjistější je tedy pro podnikatele nechat si takové podmínky podepsat).

Pokud ve smlouvě objevíte formulaci typu „jak upravují obchodní podmínky“, musíte být s jejich zněním výslovně seznámeni. Jinak vás podpis pod smlouvou k ničemu nezavazuje.

Když „předpřipravená“ smlouva obsahuje doložku, kterou lze přečíst jen s obtížemi, nebo doložku, která je pro člověka bez dalšího vysvětlení nesrozumitelná, bude taková doložka neplatná, pokud slabší straně působí újmu. Ustanovení smlouvy, které je pro jednu smluvní stranu bez rozumného důvodu zvláště nevýhodné nebo se výrazně liší od ustanovení podobných smluv, je také neplatné.

Příklad: Neplatný je i odkaz na obchodní podmínky, který bude napsán drobným písmem.


Spotřebitelské smlouvy

Každý člověk, který mimo rámec svého vlastního podnikání uzavírá smlouvu nebo jedná s podnikatelem, je spotřebitel a takzvanou slabší stranou. Spotřebitelské smlouvy nemají nutně název „spotřebitelské“, jsou prostě jen uzavírány mezi podnikatelem a konzumentem jeho služeb – spotřebitelem.

Podnikatel má před uzavřením smlouvy povinnost spotřebitele informovat o řadě věcí (označení zboží či služby, svou totožnost, způsob dodání a tak dále). Profesionálovi se tak ukládá, aby vytvořil možnost pro spotřebitele se rozhodnout, zda nabízené zboží nebo službu chce. Když je ve smlouvě ustanovení, které by se mohlo vykládat různě, vždy se použije výklad příznivější pro spotřebitele.

Na spotřebitelské smlouvy se vždy použijí zákonná ustanovení. Když se tedy smlouva odchýlí, nebude se k tomu přihlížet, i kdyby to spotřebitel chtěl (třeba vzdání se práva odstoupit od smlouvy). Kromě výslovně zakázaných ujednání (třeba ta, která omezují spotřebitelova práva na náhradu škody anebo ta vylučující či omezující právo na reklamaci vad nebo škod) jsou zakázána všechna ta, která by nastolila nerovnováhu mezi podnikatelem a spotřebitelem.

Příklad: Když si podnikatel ve smlouvě vyjmenuje širokou škálu důvodů odstoupení od smlouvy a spotřebiteli tam uvede jen dva, je tu nerovnováha. Takové ustanovení je neplatné od samého počátku.


Když hradíme cenu s pomocí úvěru (klidně i zčásti) a od smlouvy odstoupíme, automaticky tím odstoupíme i od smlouvy o půjčce. Je to jedno z ustanovení, které myslí na nyní hojně medializované nevýhodné „reklamní akce“, kdy si lidé koupili drahé nádobí a i když od smlouvy odstoupili, úvěr museli hradit dál.

Nájemní smlouva

Řadu změn přináší jeden z nejpoužívanějších smluvních typů – nájemní smlouva (ustanovení o nájmu bytu se nově použije i u nájmu domu). K jakémukoliv zkrácení práva nájemce, které mu přiznává zákon, se nepřihlíží a neplatí. A to pro všechny už dnes platné smlouvy. Podle nového občanského zákoníku se tak od 1. ledna budou řídit všechny nájemní smlouvy – nové i staré.

Příklad: Nájemce může nově v bytě pracovat nebo podnikat. Ve smlouvě tak nemůže být zákaz takové činnosti v bytě. Kdyby tam byl, nepřihlíželo by se k němu.


Zakázaná je v nájemní smlouvě smluvní pokuta nebo povinnost uložená nájemci, která je zjevně nepřiměřená. Pronajímatel si může vyhradit, že bude dávat souhlas s přijetím nového člena domácnosti. Pokud ale půjde o „osobu blízkou“, takový souhlas nepotřebujeme. Stačí pouze nahlásit zvýšení počtu osob v bytě. Pronajímatel bude těžko prokazovat, kdo je osobou blízkou, a kdo ne, může to pro nás být kdokoliv (kamarádka, spolužák).

Nový občanský zákoník nově přináší právo mít zvíře v nájemním bytě, i když se to majiteli bytu nelíbí. Kodex uleví i těm, kteří sice platí nájem, ale bydlí v prostoru, který k bydlení nemá oficiální razítko stavebního úřadu – jejich nájemní smlouva bude platná.

Mezi další novinky v nájemní smlouvě patří limit pro zvyšování nájemného. Strop bude nově maximálně dvacetiprocentní zvýšení nájmu během tří let. Není tak neobvyklé, že se nyní pronajímatelé snaží ještě před účinností zvednout nájmy o víc procent. Po Novém roce to již u žádných nájemních smluv nepůjde.

Kodex chce také ochránit ty, se kterými majitel bytu neuzavřel písemnou smlouvu a jsou tak bez jakékoli ochrany, když se je rozhodne z nájmu vyhodit. Pokud takový nájemce víc než tři roky v bytě bydlí a platí, vznikne mu takzvaný faktický nájem a s ním získá i jeho ochranu.

Majitelé bytů se dnes mají ze zákona povinnost postarat i o vystěhovaného nájemníka, který porušil smlouvu – musejí mu sehnat alespoň takzvané přístřeší. Této povinnosti se od Nového roku zbaví.

Dalším tématem OBČANA ZBLÍZKA, ve čtvrtek 21. 11., budou konkrétní smluvní typy. Pokud máte k tomuto tématu jakékoliv dotazy, pošlete nám ho do Poradny.